（九）开发手续不完备爆发的集体诉讼
房地产开发需要办理一套完整复杂的手续。从立项、规划局批准设计方案、建委批准建设用地规划和开工，到房屋土地管理局颁发土地证和销售许可证，要经过若干环节，每个环节都是法定的。只有经过了这些法定的程序，发展商开发建设的产品房才可以进入市场，成为商品房，否则在未完成所有法定程序之前，发展商所售的房产都不是真正的商品房，在最后一个环节国家房屋土地管理局颁发产权证时过不了关。
所以，国家要求所有发展商必须遵纪守法，履行完所有开发交易手续，否则，发展商就会遇到风险。
有一些发展商甘愿冒风险，如与农村乡政府或县政府合作，大面积开发农村集体土地或可耕地，建造住宅进行销售。因未将集体土地先征为国有，也未办理土地使用权出让手续，这些项目根本办不下房屋产权证。开始时，购房人不明白购房的法定程序，但当明白之后便纷纷要求退房，或拒付后期房款。这些发展商现在冒的风险就太大了，一方面需要向国家交土地出让金，办理集体土地转征为国有土地手续和国有土地出让手续；一方面又要面对广大购房者提出的退房要求和拒付后期款的要求。因为原来与乡政府或集体某公司的合作是基于不向国家交土地出让金，所以售房价格也未包含该因素，所以与对方的合作和利益分配已经包死。现在出现这么多的资金漏洞，如果对卖出去的房产再加价就更困难。由于开发手续不齐备，爆发的大批购房人的集体诉讼不断出现。在长期的诉讼阶段，购房人拒交后期房价款。在结案后，发展商不定期会面临支付巨额退房款和利息的风险。
如何避免这类风险呢，很简单，发展商一定要按法定程序办事，完善各种开发与交易手续，千万不要有侥幸心理。
（十）同时签署房屋买卖契约和物业管理公约的弊端
现在大多数发展商均要求购房人在签署房屋买卖契约同时与发展商的物业部或由发展商指定的物业管理公司签订物业管理公约，并要求购房人在领钥匙入住之前，向物业部或管理公司缴付管理押金管理费。
实际上，发展商与购房人签署买卖契约是交易过程中的最关键的环节，买卖双方会就合同条款争执不休，有时购房人会因几个条款或付款方式等问题不能按照自己的心愿去安排，而放弃签约，这就说明签署买卖契约时就已存在很大的风险。
购房人在与发展商签署买卖契约进行交易时，他们之间的法律关系是买卖关系，而购房人与物业部或管理公司签订管理公约所建立的法律关系是管理和被管理的关系。把设定两个关系的法律文件硬安排在交易环节去完成，无疑人为地制造了交易的风险。很可能出现这样的情况，即购房人接受买卖合同的条款，而不接受物业管理公约的条款，这就很可能使得本来即将成功的交易被告吹。
较为合适的做法是将这两个法律文件分开签署，在适当的时候建立不同的法律关系。会使交易顺利进展，问题会得到简单化处理。交易的风险会降到最低点。
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文章来源：中国项目管理资源网
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