市场调查是泛指人们为了解决某种产品的营销（Marketing）问题而有意识的具体进行了解市场、认识市场的过程。房地产市场调查是房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以现代化的调查技术手段，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，为企业科学决策提供正确依据的一种活动方式。
一、房地产项目市场调查作用
市场调查是房地产项目构思和策划的基础，其主要作用有：
①市场调查是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉；
②市场调查是房地产项目构思和策划人感知市场、了解消费者行为的主要手段；
③市场调查是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法；
④市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等。
二、房地产市场调查的内容
l. 宏观环境
宏观环境的主要调查内容有：
①政治法律，包括国家政策法律法规的健全、完善程度；国家政局的稳定程度等，如WTO的加入，必然对我国房地产项目的实施产生影响，这是房地产开发商应该考虑的；
②经济科技，主要掌握国家经济发展趋势，科学技术的发展与应用状况等，其中，经济发展趋势对房地产项目影响很大，如1998—1999年之亚洲金融危机使香港楼市缩水三成，“数字与网络时代”、“智能化”等科学技术的产生与发展对房地产项目也有影响；
③文化、风俗等。
2．中观环境
主要调查房地产项目所在城市的建设与规划、房地产企业情况、房地产总供应量与总需求量等情况。
(1)城市发展规划主要到规划部门查询一个城市的总体规划文本，或请规划专家分析来获取有关资料信息。这是项目选址要着重考虑的因素，它直接关系到物业增值的可能性。
(2)城市房地产企业情况，可通过房地产企业管理部门的介绍而取得，也可由调查者从市场中搜集获取，包括城市房地产企业的数量、类型以及企业资质与实力等资料。
(3)城市房地产的供需状况，可通过某一特定时期供求差距对比和分析推测获取相关信息，包括某年度房地产供应量、需求量、销售价格水平、平均开发成本等资料。 ，
(4)专业机构与中介机构情况，可通过市场了解有关专业和中介机构的情况，主要包括工程咨询公司、物业管理公司、房地产销售代理公司及其信誉、资质和业绩情况、金融市场(如银行抵押贷款的利率、贷款年数、成数)情况。
3．微观环境
微观环境主要调查房地产状况以及微观区域的消费者需求状况，主要调查的内容有：
(1)竞争对手的情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等。
(2)消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的要求。
三、房地产市场调查的类型
根据房地产市场调查的深入程度，可将其划分为探测性调查述性调查、因果性调查和预测性调查。
(1) 探测性调查。探索性调查是对房地产的模糊状况或不清晰问题进行调查的方法，主要是为了发现问题和提出问题。如开发的办公楼宇滞销是由于产品定位失误造成的，还是由于广告宣传的力度不够而造成的。
(2) 因果性调查。因果性调查也称做因果关系调查，是在描述性调查的基础上进一步研究分析问题的前因后果，找出各个因素之间的因果关系。例如，通过控制广告费用在不同媒体的支出，来观察不同媒体上的广告对房地