房地产精装修项目的组织与管理

一、新开发住宅装饰装修的几种主要形式 ：
1、是毛坯房，向购房者提供的就是结构和部分安装工程竣工这样的住宅，任何的功能空间都必须经过装饰装修以后才能满足居住使用要求的房，这叫做毛坯房子。
2、是部分装修的毛坯房，有部分功能空间，一般就是卫生间、厨房经过了装饰装修，满足了使用功能，其余的部分需要购房者自行装饰装修以后才能满足居住要求，这叫做部分装修的毛坯房。
3、是菜单式装修装饰的毛坯房，就是各个功能空间部品材料都设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商统一装饰装修，然后提供给购房者这样的住宅。
4、是一次精装修的成品房，为购房者提供统一装饰装修，各个功能空间都符合居住要求，这样的住宅是一次精装修。
5、是全配置式的成品房，这是向购房者提供经过统一装饰装修，设计施工，并且配置全部家电家用日用生活品这样的住宅，这叫做全配置的住宅。
6、一般来讲第三、四、五这三种，由于不需要购房者进行二次装修，所以都统称为一次性精装修的住宅。




二、精装修项目管理的目标：
通过精装修管理部的团队的项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标、质量目标达到公司决策层所确定的目标。

三、精装修项目管理所涉及的时间过程：
1、精装修项目的决策阶段
2、精装修项目设计准备阶段；
3、精装修项目设计阶段；
4、精装修项目施工阶段；
5、精装修项目交付前的准备阶段；
6、精装修项目保修阶段；

四、精装修项目管理的任务：
1、精装修项目的投资控制；
2、精装修项目的进度控制；
3、精装修项目的质量控制；
4、精装修项目的合同管理；
5、精装修项目的信息管理；
6、精装修项目的安全管理；
7、精装修项目的组织与协调；

五、精装修项目决策阶段项目管理的主要任务：
1、确定精装修的模式：
1.1、菜单式装修装饰的毛坯房，就是各个功能空间部品材料都设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商统一装饰装修，然后提供给购房者这样的住宅。
1.2、一次精装修的成品房，为购房者提供统一装饰装修，各个功能空间都符合居住要求，这样的住宅是一次精装修。
1.3、全配置式的成品房，这是向购房者提供经过统一装饰装修，设计施工，并且配置全部家电家用日用生活品这样的住宅，这叫做全配置的住宅。
2、精装修项目如何满足业主的个性化选择的模式：
1.1建立平面布置图库:做为一个家庭的组成的成员，是应该有他个人的想法，不是由某个设计师安排的。因为这是个性化空间的东西，在选择上，有一个基本平面的布置，充分让每个业主对他家庭的功能和空间，进行一个沟通，这个沟通是根据个人的意见沟通，在设计上可能会有非常多的选择余地。
1.2建立立面的造型或者局部的造型的图库:在精装修的菜单中，会有很多业主非常关心的一些立面的造型或者局部的造型，如果有一个图库，就可以让业主们有多一些的选择。
1.3建立材质库:另外在材质上，开发商在菜单的品牌和规格上要有一定的选择余地；
1.4建立材质色彩库:在颜色色彩上，在开发商可提供的色彩方面让业主们有充分的选择；
1.5增值部分:有的客户说，你们的菜单范围内我没有合适的怎么办，开发商可把它同品牌高、中、低层次变化地再给他一个选择的余地。
3、根据以上参照基准来确定档次与标准：
3.1实例一：
范例：145平方米的**户型
公司提出700—800元的装饰标准。要求是轻装修、重装饰。
基本情况如下：
客厅、餐厅：采用国内品牌，东鹏系列的地板砖。型号600*600cm/块，预算70块—73块（含破损）共计费用9240。
卧室：采用大自然品牌的实木地板，200块/平方米，共计（200+60）*50=13000
阳台：采用东降品牌，150元/平方米 11*150=1650元
洗手间：浴缸 TOTO 5000元，马桶：2000元
洗脸盆：1000元，喷头：2000元，小玩艺1500元
预算共计7800元
花园：植物植被真植树，共预计7800元
厨房：1800元/套米（欧派品牌）预算8000—10000元（整套）
墙面：采用立邦墙漆 20元/平方米，预计1.4万（22*580=12760元）
门：3500元/套，板材 3A红桃木，1400*4（个门）=5600元
插头：采用西蒙 或TCL品牌 约为4500元
柜门：3000元
另外：线路改造 3000元
垃圾清理：1000元
搬运费：1500元
柜子：3000元
天花：6000元
窗套：2000元
地角线：2000元
合计87550元+装修利润合算为11—12万
3.2实例二：
148.93㎡、标准：700-800元/㎡
客厅、餐厅：蒙娜丽莎系列地砖
卧室：黑胡桃实木地板
洗手间：TOTO浴缸、马桶、洗脸盆
厨房：整体厨具（欧派）烤漆，蒙娜丽莎系列墙砖
墙面：立邦漆
门：高级实木门（可选品牌）
电器开关、五金锁件：TCL
柜子、窗套、天花、线路改造、垃圾清运、地角线、设计费等
此装修方案为中高档装修，许多材料可选品牌。
3.3实例三：
范例： 132㎡
500－600元/㎡ 总价6－7万
餐厅、客厅：欧神诺玻化砖 600×600
卧室：万象复合实木地板
洗手间：浴缸、马桶、洗脸盆 （美标）
厨房：整体橱柜，烤漆，欧神诺墙砖
墙面：多乐士乳胶漆
门：复合实木门
另包括：插头、布线、柜子、窗套、地角线、天花、插门、合页等
3.4实例四：
装修公司：自在天装饰
范例：圣爵菲斯A6-01
方案一： 500元/㎡
客厅、餐厅：800×800 欧神诺玻化石
厨房墙砖：欧神诺250×250墙砖
房间木门：雪岭环保12×24大芯板
厅房地面：实木地板
墙漆：多乐士
厨具：烤漆工艺
洁具：吉事多
电气开关：TCL
五金锁件：不锈钢
方案二：700-800元/㎡
除方案一的装修标准外，还包括书桌、衣柜、沙发、床、灯具、餐桌、电视柜、椅子（基本上除电器外全包）





六、精装修项目设计准备阶段项目管理的任务：
1、设计准备阶段的投资控制：
1.1对决策层提出的精装修项目总投资目标进行分析和论证。
1.2 编制精装修项目总投资分解的初步规划；主要工程监理费、工程设计费、建筑安装工程费、预备费等的初步估算费用。
1.3 编写设计任务书的有关投资的内容。
1.4 对设计方案提出投资评价建议。
1.5 根据选定的设计方案审核项目总投资估算。
1.6 编制设计阶段对设计单位的资金给付方案及控制执行方案。
2、设计准备阶段的进度控制：
2.1 分析和论证精装修工程的总进度目标;
2.2 编制精装修工程项目实施的总进度规划;
2.3 审核设计进度计划;
2.4 编写设计任务书中有关设计进度控制的内容;
3、设计准备阶段的质量控制：
3.1 理解购房者(业主)的要求，并分折与论证；
3.2 协助购房者(业主)确定精装修项目的质理要求和标准；
3.3 编制精装修项目（样板间）的功能描述书及主要房间的房间手册
3.4 编制设计任务书；
3.5 比较各设计单位的设计方案是否符合设计竞选文件的要求;
3.6 编制设计竞选总结报告;
4、设计准备阶段的合同控制：
4.1 从合同管理的角度为设计文件的编制提出建议；
4.2根据设计竞选的结果，提出委托设计合同的结构；
4.3 协助起草设计合同，参与设计合同的谈判与签订；
5、设计准备阶级的信息管理：
5.1 建立会议制度、管理各种会议记录；
5.2 建立各种报表和报告制度；
5.3 填写项目管理工作日志；
5.4 向决策层提交每月的项目管理月报；
6、设计准备阶级的组织与协调：
6.1编制项目管理总体规划;
6.2编制设计工作组织方案;
6.3组织设计竞选、设计方案评审、确定设计单位;
6.4 协调设计准备过程中的各种工作关系；



七、精装修项目设计阶段项目管理的任务：
1、设计阶段的投资控制：
1.1对决策层提出的精装修项目总投资目标进行进一步的分析和论证。
1.2 编制精装修项目总投资分解的规划；主要工程监理费、工程设计费、建筑安装工程费、预备费等的投资计划值。
1.3 从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和技术经济比较论证，并提出报告。
1.4 对设计方案提出投资评价建议。
1.5 根据深化设计方案审核项目总投资。
1.6 根据设计单位的工程进度表确定资金给付方案及控制执行方案。
1.7 审核施工图预算,必要时调整总投资计划;
2、设计阶段的进度控制：
2.1 编制项目总进度计划;
2.2 确定施工分包方式和招投标方式;
2.3 起草主要甲供材料和设备的采购计划;
2.4 审核设计方提出的设计进度计划和出图计划;
2.5 协调室内外装修设计与主体设计的关系;
3、设计阶段的质量控制：
3.1 根据购房者(业主)的要求，编制详细的设计要求文件,作为方案设计优化任务书的一部份；
3.2 研究图纸和技术说明等设计文件与业主的要求,发现问题及时向设计单位提出；
3.3 审核各阶段的施工图纸和技术说明等设计文件是不符合国家有关设计规范有关设计质量要求和标准,并根据需要提出修改意见,确保设计质理获得有关部门审查通过;
3.4 在设计进展过程中,协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求,并根据需要提出修改意见；
3.5 审核施工图设计是否有足够的深度,是否满足可施工性的要求,经确保施工进度计划的顺利进行;
3.6 对项目采用的主要材料和设备充分了解其用途,并作出市场调查分析,要满足功能的要求的条件下,尽可能降低工程成本;
4、设计阶段的合同控制：
4.1 确定合同文本,起草设计合同及特殊条款；
4.2设计合同的谈判与签订；
5、设计阶级的信息管理：
5.1 建立会议制度、管理各种会议记录；
5.2 建立各种报表和报告制度；
5.3 填写项目管理工作日志；
5.4 向决策层提交每月的项目管理月报；

6、设计准备阶级的组织与协调：
6.1协调与设计单位之间的关系,及时处理有关问题,使设计工作顺利进行;

八、精装修项目与施工招投标工作有关的项目管理任务：
1、与施工招标投标工作有关的投资控制：
1.1审核概算和施工图预算。
1.2 审核招标文件和合同文件中有关投资的条款。
1.3 审核和分析各投标单位的投标报价。
1.4 参加评标及合同谈判;
2、与施工招标投标工作有关的进度控制：
2.1 编制施工总进度计划,并在招标文件中明确工期总目标;
2.2审核和分析各投标单位的进度计划;
2.3审核招标文件和合同文件中有关进度的条款;
2.4参加评标及合同谈判;
3、与施工招标投标工作有关的合同控制：
3.1 起草,修改施工承包合同以及甲供材料和设备的采购合同；
3.2参与合同的谈判；
4、与施工招标投标工作有关的信息管理：
4.1起草,修改各类招标文件

5、与施工招标投标工作有关的组织与协调：
5.1 组织对投标单位的资格预审;
5.2 组织发放招标文件,组织投标答疑;
5.3 组织对投标文件的预审和评标;
5.4 组织与协调参与招投标工作的各单位之间的关系;
5.5 组织各种评标会议;
5.6 向政府主管部门办理各项审批事项;
5.7 组织合同谈判;
九、精装修项目与施工阶段的项目管理任务：
1、施工阶段的投资控制：
1.1编制施工阶段各年度、季度、月度资金使用计划,并控制执行。
1.2 工程付款审核。
1.3 审核其他付款早申请单。
1.4 审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事宜。
2、施工阶段的进度控制：
2.1 审核施工总进度计划，并在项目过程中控制其执行，必要时及时调整施工总进度计划;
2.2 审核各项目施工各阶段、年、季、月度的进度计划，并控制其执行，必要时作调整;
2.3 审核设计方、施工方和材料、设备供货方提出的进度计划和供货计划，并检查、督促和控制其执行;
3、施工阶段的质量控制：
4、施工阶段的合同控制：
4.1 参与各类合同谈判；
4.2 进和各类合同的跟踪管理，并定期提供合同管理的各种报告、处理合同纠纷；
5、施工阶级的信息管理：
5.1 建立会议制度、管理各种会议记录；
5.2 建立各种报表和报告制度；
5.3 填写项目管理工作日志；
5.4 向决策层提交每月的项目管理月报；

6、施工阶级的组织与协调：
6.1 参与设计交底;
6.2 组织和协调参与工程建设各单位之间的关系;
6.3 向政府主管部门办理各项审批事项;
7、施工阶级的现场管理：
6.1 工程变更管理;
6.2 处理索赔及反索赔事宜;
6.3 组织工地安全检查;
6.4 组织工地卫生及文明施工检查;
6.5协调处理工地的各种纠纷;
6.6 组织落实工地保卫及产品保护工作;

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