中国加入WTO以后，中央商务区的建设被很多城市提上了日程。很多城市把建设CBD作为城市的核心和标志，期望通过CBD可以提高城市的整体竞争力。为此，中国的一些大中城市像上海的陆家嘴，外滩与竹园多于6平方公里的范围内为上海发展中的CBD。北京中央国际商务区正在形成当中。一些大中城市和一些省会城市也在CBD的建设希望在本地区内肩负起金融控制中心的责任，借以提高城市在本地区范围内的竞争力，巩固领导城市的地位。
CBD的建设中主要的是商务房地产的开发，其中以写字楼为主要的商务房产。CBD的概念就注定的天价的土地出让金和楼盘售价。写字楼的高标准建设要求对建筑技术和管理来说是一种挑战，不仅需要大量的资金，还需要高超的项目运作与管理技术。
目前，我国CBD建设刚刚起步没有可借鉴的建设经验，写字楼的建设国内开发商涉足不深。CBD写字楼项目建设没有成熟的相关理论可以指导建设，此类项目的风险分析换没有人做。
本论文的介绍希望明白此类项目的风险分析过程和分析方法，为更深入的理论研究打下基础。
第二节 CBD写字楼项目中分析理论知识介绍
1 CBD写字楼项目基础知识
1.1 CBD的定义和特征
1.1.1 CBD的定义
CBD ，即“中央商务区”（Central Business District），现代比较流行的定义是：在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。
1.1.2 CBD的特征
1、可达性
可达性是CBD最基本的特征。CBD一般位于城市的中心位置，从城市的任何一处都可以方便的到达。除此之外，CBD还是城市的信息中枢，是城市中人与人交换商品、信息和进行各种社会活动的中心。
2、高密度
各商家竞相抢占对自己有利的地段，造成CBD的用地紧张，地价上涨，密度越来越高。在形态上表现为随着地价的上涨，建筑的高度和密度也在增长，形成CBD的特有景观，特别是在美国大城市中最为明显，即摩天大楼林立。
3、行业分区
从理论上讲，特别是在一些发达国家，相同行业功能的集中有利于效率的提高。
1.2写字楼的定义和分类
写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的.
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，5A写字楼具体有哪些标准呢？
第一要素：黄金区位
第二要素：超大规模
这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。
第三要素：建筑文化
对于写字楼而言是摩天大楼的建筑文化。
第四要素：硬件设施
在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。
第五要素：软件服务
一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。
综上所述，CBD写字楼具有的特点也就明确了：一具有优越的位置；二具有较大的建筑规模；三具有较高的建筑高度；四具有先进的技术和配套设施，建筑设计新颖，建筑功能更完善；五物业服务周到细致
2 CBD写字楼项目风险分析理论的研究
结合CBD写字楼项目的特点，研究了项目分析理论。
2.1CBD写字楼项目中风险的定义和风险的度量
2.1.1 风险
现代汉语词典的定为可能发生的危险，一些英文字典将其定义为“遭受危险，蒙受损失或伤害的可能或机会”。在不同的文献中，对风险的定义各不相同。
从项目管理的角度对风险的定义界定如下:
风险是主体在决策活动过程中，由于客观事件的不确定性引起的，可被主体感知的与期望目标或利益的偏离。这种偏离有大小、程度以及正负之分，即风险的可能性、后果的严重程度和损失或收益。在项目管理中，风险的主体可指项目不同阶段的各项目参与者、业主、承包
商、设计单位、施工单位、材料供应单位等;决策活动是指在项目进行过程中所采取的各种措施、方案及拟执行的计划等;客观事件是指与社会、经济、自然等有关的政策、法规的制定，材料价格的变动，火灾、地震的发生等事件;感知是风险的非常重要的一个特点，正是由于风险可被感知，风险分析和管理才有可能:期望目标或利益是指项目完成时，项目参与者期望此项目达到的功能、带来的收益、或对社会的贡献等:偏离一般是指损失的发生，但有时也有收益的偏离，如项目完成并投入使用后，年利润比预计的多的情况。
从CBD写字楼投资企业风险分析角度定义为
CBD写字楼的风险是由于客观事件的不确定性引起的，可被投资企业感知的与投资预期目标或投资收益发生的偏离。
2.1.2风险的度量
由项目管理中风险的定义可以看出，由于项目目标的多样性，导致项目的偏离的多属性，即这种偏离有大小、程度和正负之分，也就是说项目风险的表述要表达其可能性，后果的严重程度以及这种后果的主体反应。为此，对项目风险的度量问题可以从以下几个方面考虑:
(1)联合风险的可能性和严重程度来测量
这种测量可以用风险量来表示，风险量R定义为R=（Pr,q），的式中Pf表示风险事件发生的概率，q为风险事件发生对项目造成的损失的大小。在项目风险因素的估计中常常用风险量来表示项目风险因素的影响程度的大小。
在对CBD写字楼项目的风险分析中，对风险项目风险估计需要用到本方面，主要通过对项目投资收益或进度用实际损失量或调查专家后计算的相对损失表示q。Pr的如何得到，下面说明风险估计方法时会详细说明。
(2)从后果的严重程度及主体的反应来测量
主体对风险的有没有反应在于其对项目的期望目标或利益，当后果的严重程度偏离主体的期望时，主体会感受到风险的存在。这种测量可以用风险率来表示，风险率用Pr表示，其定义为Pr=P(X
(3)从风险事件的统计规律来测量
这一度量可以用风险度来表示，风险度的定义如下:
①当使用平均值作为某变量的估计值，风险度的定义为:FD=Dx½/Ex
②由于某种原因，并不采用平均值作为该变量的估计值时，设估计值为x。,则风险度的定义为:FD=[ð-(Ex- x。)]/Ex.式中Ex为均值，Dx为方差，ð为标准差。
风险度越大表示对将来越来没把握，风险也越大。风险度对于某单一方案意义不大，它最好用于不同方案的比较，排出相对风险的大小，供决策者参考。
2.2.1CBD写字楼项目风险的来源
由项目管理中风险的定义可以看出，项目的风险的产生是“由于客观事件的不确定性引起的”，同时又是“可被投资企业感知的与投资预期目标或投资收益的偏离”。可以看出项目管理中，项目风险的来源主要有关于以下几个要素，即“客观事件的不确定性”、“ 投资企业的感知”、“ 投资企业的期望或利益”。
(1) 首先风险的产生缘于客观事件的不确定性，比如自然灾害的发生、国家宏观政策的改变、国家产业政策的变化、以及市场价格的波动等。
(2 )其次投资企业的感知也是风险产生的一个原因，投资企业的感知过程就是对项目的现状和未来的判断和决策的过程。事实上，项目中主要的风险都是由于信息的不完全而做出决策带来的。
(3 )主体的期望或利益也是项目风险的产生的一个重要原因，同一项目的不同主体对项目的期望或利益各不相同，这就会产生交流和沟通的风险，同时主体对于项目的期望或利益越高，项目实现目标的可能性就越小，项目成功的风险就越大。
所以项目风险的具体来源，可以从很多角度考虑，如从项目的客观事件的变化考虑，项目风险的具体来源可以有政治风险、法律风险、经济风险、自然风险、社会风险等。
本论文主要从项目投资者的角度，从项目管理的过程来探讨CBD写字楼项目风险的来源，这里包含及其复杂的内容，简单的可以有如下一些:
(1)高层战略风险，如指导方针、战略思想可能有错误而造成项目目标设计错误。
(2)环境调查和预测的风险。如对写字楼市场调查和预测，对写字楼所在的CBD开发前景的预测等。
(3)决策风险。如错误的选择、错误的招标决策等。
(4)项目策划风险。如宣传策划选择错误目标群等。
(5)技术设计风险。如建筑设计不能达到预期等。
(6)计划风险。包括对目标理解错误、合同条款不准确、不严密、错误，过于苛刻的单方面条款，方案、预算错误，施工组织不当等。
(7)项目控制的风险。这里主要有合同风险，材料供应风险，新技术、新工艺、新功能风险，计划变更风险、管理失误等。
(8)运营风险。如销售不畅或出租率较低等。
2.2.2CBD写字楼项目风险的特点
项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，现概括总结如下:(1 )风险的多样性(2 )风险的持续性 (3 )风险影响的全面性(4) 风险的规律性。
CBD写字楼项目风险不仅具有以上项目风险的共性，还具有其自身特点，概括如下：
（1）技术复杂程度高 CBD写字楼一般是高层或超高层建筑。要求较高的创新性，特别是建筑外观的独特设计。
（2）资金需求大 CBD属于商业集中地带，这个区域代表了城市最高的地价通常是天价，如郑东新区内外环地价达到了200万元/亩，而开发前只有70万元/亩。建筑项目属于高层或超高层，装饰和装修档次很高，很部设施标准很高，这样使项目本身开发资金需求量比一般项目大得多。
（3）受商业氛围影响大 这和CBD的形成有很大关系，一个成熟的CBD可以保证写字楼的出租率，项目能更快的回收资金。
3 CBD写字楼项目的风险分析过程
项目的风险分析过程为：风险识别→风险估计→风险评价。
3.1风险识别的过程
项目风险识别过程活动的基本任务是将项目的不确定性转变为可理解的风险描述。识别项目风险过程一般分为5步：
第一步，明确目标；第二步，明确最重要的参与者；第三步，搜集资料；第四步，估计项目风险形势；第五步，根据直接和间接的症状将潜在的项目风险识别出来。其具体可归纳为下图
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