为什么要通过会计政策与会计估计变更来减少账面利润？或许是浦东金桥房地产销售业务近年来的经营情况太好了，毕竟7000万元的低估可在未来适当时候释放出来

近年来，国内房地产市场的火爆令投资者对房地产上市公司寄予厚望，但是相当一批企业的业绩逆潮流而动，令人失望。浦东金桥（600639）即是如此。

浦东金桥主营房地产开发和租赁业务，2004年公司扣除非经常性损益后的净利润只有5418万元，而较早前的2002年为1.08亿元，与当时上海火爆的房地产市场形势并不相符。那么，是浦东金桥的生产经营出了什么问题？

分析发现，一个原因是房地产业务开发节奏会造成业绩波动，如浦东金桥2005年上半年的主营业务收入已经与前3年相差不多，主营业务利润甚至超过前两年，这主要是因为公司的控股子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司投资建设的碧云新天地二期部分住宅实现销售。但是，本文分析的重点则是另一个原因，即浦东金桥的会计政策和会计估计的变更导致多计成本对公司业绩造成的不合理影响。

会计政策变更减少账面利润

浦东金桥在2003年以前对开发用土地的会计政策是这样的，“开发用土地在取得时，按实际成本计入‘无形资产’，土地投入开发建设从‘无形资产’转入‘开发成本’。在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。”

2003年浦东金桥做了会计政策变更，“属于难以辨认或难以分摊的费用性成本不再分摊计入开发成本，而于实际发生时直接计入主营业务成本予以核算。此项会计政策变更因无法合理估计其累计影响数而采用未来适用法，该项变更减少本期净利润25,610,758.00元。” 浦东金桥2003年房地产销售业务的毛利率从上一年的30.42%猛增到50.78%（见表1），实在是太引人注目了！如果成本中再减去因会计政策变更而多增的2561万元，实际毛利率将达到57.48%。如此暴利，如果据实披露，只怕是弊大于利。

无独有偶，同处上海的陆家嘴（600663）2004年年报披露显示，其开发用土地会计政策与浦东金桥变更后的情况几乎完全相同，而地处深圳的万科（000002，200002）和地处北京的金融街（000402）却并没有这样做。或许是一种巧合，陆家嘴的董事长杨小明在2004年6月之前正是浦东金桥的董事长。

尤其令人不可理解的是陆家嘴2002年至2004年年报中对开发用土地核算方法的表述均有不小的差异，却从未披露有过这方面的会计政策变更。

问题在于这样的会计政策变更并无道理。

从道理上讲，房地产开发企业的“开发成本”相当于制造业企业的“在产品”，在没有完成销售前其成本只能计入存货的价值，绝对不应该计入主营业务成本、不应影响企业的利润，否则将违反会计核算原则中的配比原则。配比原则要求一个会计期间内的各项收入和与其相关联的成本、费用在同一会计期间内予以确认、计量。

从另一个角度来讲，成本“难以辨认或难以分摊”是否就应该直接计入主营业务成本呢？如果这个理由成立，那么制造业企业就不必费尽心思考虑是按直接材料、直接人工还是其他什么因素去分配制造费用了，直接将制造费用计入主营业务成本就可以了，成本会计学也就大大简化了。

《企业会计制度》对房地产开发业务的会计处理没有做特别规定，而此前的《股份有限公司会计制度》以附件的形式明确规定；“4301开发成本科目，核算公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。”其中所说的各项费用，显然也包括浦东金桥所说的“难以辨认或难以分摊的费用性成本”。

2002年浦东金桥的审计师是上海立信长江会计师事务所，2003年公司改聘上海众华沪银会计师事务所，会计政策和会计师一起变动，这背后的故事不是很明白吗？

会计估计变更增加成本 2003年浦东金桥还做了会计估计变更，公司原出租开发产品规定的房屋摊销年限为10-20年，“现为更合理体现收入与成本配比原则及谨慎性原则，在原规定的年限内缩短了个别类别房屋的摊销年限。”

浦东金桥作此变更的理由是很牵强的，由于没有任何证据表明出租房屋的寿命比原来预计的要短，公司这样做只能认为是在刻意做低利润（见表2）。还有一种可能是，以前的摊销年限制定不合理，而公司不愿意承认，然而这种可能性应该不大。房地产类上市公司中，陆家嘴的出租开发产品中房屋按30年摊销，金融街出租开发产品的摊销年限更是高达45年，万科的摊销年限最短，为12.5年至25年，然而万科的出租开发产品是“意图出售而按暂以经营方式出租的物业”，情况有所不同。与同业相比，浦东金桥变更前的摊销年限已经不算长。

上述会计估计变更对浦东金桥2003年利润的影响是1084万元。即使是在这样的会计估计下核算，公司2005年上半年房地产租赁业务的毛利率仍然达到了41.22%，上海的房地产市场实在是令人慨叹！

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