导读：2011年，万科正式进入后千亿时代。站在这个新平台上，万科的管理层在思考哪些问题?王石的三年游学之旅正式启动，会对万科产生怎样的影响?
在风云变幻的2010年，得益于审时度势的经营策略，万科企业股份有限公司跑赢了行业大势。对于这些经受住了市场检验的“信条”，万科在2011年选择继续坚守。
2011年，万科正式进入后千亿时代。站在这个新平台上，万科的管理层在思考哪些问题?王石的三年游学之旅正式启动，会对万科产生怎样的影响?这些都在考验着万科。
坚守既有战略不变
“首先，近年来一再强调‘不囤地、不捂盘、不当地王’的‘三不’原则在2011年不会改变”，1月21日，万科董事会秘书谭华杰在接受时代周报记者采访时回答了上述问题，这意味着万科仍然坚持“快速周转、快速开发以及审慎投资”的策略。
万科对于销售速度一直有着量化的标准，即项目开盘的第一个月内必须销售60%。“这意味着将房子的定价权交给市场和客户。”
万科面向自住购房者、中小户型普通住宅为主的产品定位，让其在过去的两三年中抵御住了调控的影响。这一产品定位在2011年会继续坚持下去。“144平方米以下的房子，在2009年万科销售的房源中占了86%，2010年是88%，希望2011年这个比例能进一步提高。”谭华杰透露。
在2010年，万科购地的金额达到567亿元，在各大开发商中“名列前茅”。对此，谭华杰认为，评判这个“开销”是否合理，主要不应该看购地金额的绝对值，而应该看土地购置金额除以销售金额的比值。“去年无论是销售金额、还是销售面积，万科都是第一，在销售规模达到1100亿元、比行业内第二的开发商的盘子大很多的情况下，相信这一比值在大企业中应该是比较低的。”谭华杰进一步补充道，在2010年前三个季度，万科的经营现金流是正的，可以肯定第四季度数据公布后，全年的经营现金流亦为正;与此同时，这几年公司的净负债率都持续下降。这些数据，显示了万科谨慎投资的原则。
“宁可错过，绝不拿错”，仍将是万科拿地的原则，以此规避土地价格比较贵、竞争比较激烈的市场。另一方面，会利用战略纵深来开拓业务，因为进驻的城市多了，区域构成的层次结构比较丰富，一、二、三线城市都有，可以获取项目的范围比较广，如果其中一部分城市的土地市场出现高热情况，可以通过其他城市的业务来平衡。
非住宅业务占比不超20%
一向对形势极具敏感度的万科，绝不会面对不断变化的市场守成。谭华杰介绍，随着城市功能的转变、住房需求的变化，在产品策略上，万科也有一些适应新需求的举措。
万科的业态会在2011年出现多元化趋势。在2009年的年报中，万科就已经透露出对养老住宅、旅游度假物业的兴趣。“随着目前社会老龄化的趋势以及休闲度假需求的增长，居住需求也呈现出市场细分的状态。健康养老型的物业和度假型物业也是今后要瞄准的重要方向。”谭华杰透露，在2011年，万科就会有这些类型的物业落地、推向市场。
而万科此前提出的加大非住宅业务的比重，在2011年会持续下去。但谭华杰强调，持有型商业地产因为不符合万科快速增长的特点，所以一般不轻易涉足;但在与住宅配套的非住宅业务方面，万科的确在努力提升能力，预计非住宅业务的占比也会提升。“因为随着一些城市功能定位发生变化，很多城市在出让住宅地块时要求配建非住宅物业的情况越来越多，做好非住宅物业已经成为有机会做住宅的先决条件。虽然万科的主要兴趣还是在做住宅，但为了做好住宅，我们不得不提升非住宅业务