现代成本管理普遍采用分级管理、职责分担的组织方法,即将成本按照成本发生地和责任归属等标准分解落实到各职能部门和各级管理层次,形成按层次划分的的垂直系统和按职能划分的水平分系统。各部门都对归属自己的可控部门实施归口分级管理。
(五)责权利相结合的原则。
成本管理的责权利原则是指成本管理要真正发挥作用必须严格按照经济责任制要求,贯彻责权利结合原则。权是指赋予管理主体在规定的范围内决定费用开支与否以及开支多少的权利,使其能够控制;责是赋予成本管理主体管理责任成本的责任,使其有控制成本的外在压力;利是定期考核评价管理主体的管理业绩,以决定惩罚,这是其内在动力。
(六)成本——效益原则。
用成本——效益原则来考虑房地产企业的成本管理系统,就是要求系统的功能效益超过建立和完善系统的耗费。
(七)开源与节流相结合的原则。
成本管理的重点还必须从单纯依靠节流的方法转变到开源和节流双管齐下的方法上来,抓好产品投产钱的成本管理,开展价值工程活动,加强质量成本管理,充分挖掘企业内部潜力,增收节支,同时根据成本效益分析和量本利分析,把成本、业务量和利润之间进行有机结合,真正实现以利润最大化为目标的最佳成本和最佳产销量,有效地发发挥反馈性成本管理的作用。
四、房地产开发项目全面成本管理的实施策略
(一)房地产开发项目全面成本管理实施组成。
房地产开发项目全面成本管理并不是单纯是财务部门的一项业务,而是涉及到房地产企业全员的管理行为,其体系研究涉及到房地产开发项目成本发生的全过程以及参与其中的全部要素。房地产开发项目的全面成本管理不仅要建立起一整套成本管理体系,还要建立起一整套的管理评价体系。具体来说,房地产开发项目全面成本管理是全员、全过程、全要素的综合性的成本管理。
1、全员成本管理。
从空间上说,全面成本管理就是房地产企业内部各部门成员成本管理,既包括专职成本管理人员进行的成本管理,也包括各个项目部、班组以及设计、技术、采购、施工、行政管理等各职能部门广大职工参与的成本管理。全员成本管理的核心是将成本管理目标与各个成本责任部门、单位、班组以及个人应负责的责任成本相结合,把成本考核的指标直接与经济利益挂钩,形成经济核算、经济责任和经济利益紧密结合的全员成本目标管理系统。
2、全过程成本管理。
从时间上说,全面成本管理就是对影响建筑产品全生命周期成本形成的全过程进行管理,包括事前管理、事中管理和事后管理。事前管理包括设计、采购和投入生产前的成本管理;事中管理指项目实施过程中的成本管理;事后管理包括维修、保养和使用中的成本管理。成本的事前管理是全过程成本管理的关键和基础,对于成本形成具有导向的控制作用。而在项目实施过程中,从投料起对成本的形成和偏离成本目标的差异进行的日常管理控制,把可能导致损失或浪费的苗头,消灭在萌芽状态,而且随时运用成本计算信息进行分析研究,把偏离目标的差异,及时地反馈给责任部门和个人,及时采取纠正措施。事后管理则应计算项目的实际成本,包括在整个使用期内有关使用、维修和保养等全部支出。
3、全要素成本管理。
全要素成本管理是指在房地产企业在开发房地产开发项目过程中要素的使用和管理成本。其主要内容包括由人工费、材料费、机械使用费等实物成本引起的工程成本与工程项目管理制度形成与运行的制度成本。很多房地产企业在实施全要素成本管理时,往往只注重直接成本,认为成本绝大部分是由工人工资、施工材料等的费用引起的,而没有注意到其中还有很