方位的预警系统。预警体系将市场风险、汇率风险、流动性过剩、利率风险、房地产周期、投资周期、社会环境等外部风险因素量化为指标,通过这些指标体系的监控,随时掌握外部风险对项目运作的影响,在风险防范方面掌握主动权,减少由于外部条件改变带来的损失。建立风险预警系统,其实质是将外部风险内部化处理,将不可控因素变为可控因素。
2.3 与城市政府签订协议,保证项目需求
房地产拆迁项目开发周期长,市场变化莫测,为保证市场需求,可与城市政府签订协议。为保证项目的消费市场,城市政府不在该片区出让土地,或者将旧城改造土地纳入当年城市土地出让计划,减少当年城市土地供应量。针对拆迁户实施减免计划,如“拆一免二减三”和违章建筑清理计划。
3 房地产企业在拆迁中的内部风险控制措施
3.1 建立房地产企业拆迁中的内部风险控制体系
在制度层面上,建立以决策委员会、风险控制委员会、审计委员会为核心的内部风险控制体系,完善内部风险控制制度;建立健全岗位责任制,明确各工作岗位的任务、责任;制定完备的风险管理政策、风险提示程序和风险限额标准。在技术层面上,建立有效的风险监测和信息管理系统。
建立健全的岗位责任制度,发挥员工的主人翁意识,对员工适当的授权,明确员工的权、责、利,要求员工及时将各自工作领域的风险隐患层层上报,同时也让各层员工掌握企业中各自工作领域的风险状况。确定自下而上的“风险通报系统”和自上而下的“风险反馈系统”,这两套系统可充分发挥员工的主人翁精神,调动工作积极性,有效防范由于员工操作性失误带来的风险。
风险管理政策以房地产企业拆迁中的理念、价值观和投资目标为依据,以实际项目、外部条件和项目可承受的风险水平为依托,随时调整风险管理的政策可以确保政策的针对性和时效性。
3.2 建立科学的投资决策流程
房地产拆迁投资项目一方面需要在拆迁、补偿、安置等方面享受城市政府的优惠政策,因此房地产拆迁投资项目在运作期间或多或少会受到来自城市政府的行政干预或者承受领导的意志压力;另一方面项目的运作需要科学的投资决策流程,在项目投资决策过程中切忌出现“领导三拍”现象,以免造成投资决策的失误。严格控制投资风险,建立科学民主的投资决策流程,要求企业做好评估工作和项目可行性研究工作。
建立专家资源库,成员包含来自法律、社会学、经济学、人口学、行政、工程、环境、规划、土地以及营销策划等行业的专家,以专家团队为核心的企业评价专家组和项目评价专家组,严格按照决策委员会确定的企业评价体系和项目评价体系对投资项目进行评估,将评估结果整理成项目可行性研究报告,作为决策委员会和风险控制委员会的投资决策基础。
4 结语
旧城改造、房地产企业拆迁的运作成功会出现政府、开发企业、居民多赢的局面,即政府通过解决旧城改造的资金缺口,盘活了旧城经济,改善了居民居住环境;房地产企业获取了开发收益,扩大了企业影响;居民获得更好的居住环境,是一项造福于民的工程,将为我国和谐社会的构建贡献力量,因此应当引起地方政府与房地产投资企业的足够重视。
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