房地产与普通商品相比有其独特之处。同样是市场机制，普通商品可以由市场自主决定价格，而房地产商品需要评估服务。挖掘出独特性为研究房地产评估价格的本质奠定了基础。从量的角度揭示出解决房地产评估价格的本质，将对房地产评估方法和技术的改进，以及更有效地进行房地产评估管理等工作，具有重大的现实意义。
一、房地产商品的特性
对于一般商品而言，其外表特征、内在品质的信息透明度高，生产的标准化程度高，消费者易于比较鉴别，供求双方可以在相对公平、公开、平等的基础上讨价还价，进而确定价格。然而，房地产商品具有独特性。有专业人士认为，从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，具有不可移动性、独一无二性、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十大特性。笔者认为，房地产商品的特性，从房地产估价的角度来看，突出表现在以下几点：
1.房地产商品具有独一无二性。附着于土地这一特殊商品，决定了房地产商品的独一无二性。从这个意义上理解，房地产商品是一定时空概念上的商品，即每一个房地产商品都和特定的时间和空间不可分割，时间上的不同、特别是空间上的差别，决定了没有一模一样的房地产商品。所以，在房地产市场上，可以有一样价格的房地产商品，但绝对没有完全相同的房地产商品。所以，房地产商品之间没有完全替代关系。同时，房地产商品外在特征的复杂性，使得消费者难以比较优劣，更难以量化。
2.房地产商品权益束具有动态性和分散性。在交易中，转移的是房地产的所有权、使用权或其他权益，交易类型的多样化意味着房地产商品权益束的动态变化。即使外表特征上近乎完全替代的房地产商品，权益状况也可能千差万别。房地产商品权益束具有动态性和分散性，使得房地产的价格判定难度加大。
3.房地产商品具有依附性。房地产商品附着于特定的土地，更依附于社区环境，包括基础设施、公共配套、人文环境、自然环境、经济环境等。市场经济越成熟、越发达的地方，房地产商品的依附性越强。这种依附性使得房地产商品不能简单地独立存在，房地产价格不能仅就房地产商品本身的优劣来判定。因此，房地产商品的依附性使得房地产价格判定难度更大。
二、房地产市场的特性
房地产商品所在的房地产市场，是所有国家受管制最多的市场。为什么不能象其他市场那样放开，更多地由市场自主决定价格呢？原因在于房地产市场有别于其他商品市场的特性。
1. 房地产市场存在过多干预。房地产商品一般都与土地密不可分，而土地是任何一个国家最为宝贵的资源和财富之一。它关系到国计民生，注定受到国家的高度关注。在我国，对土地更是高度垄断，即城镇土地国有和农村土地集体所有，从而形成政府垄断的土地一级市场，二级、三级乃至四级市场的高度受限的情况。存在过多干预的市场，价格信号不可能正常的发挥调节功能，房地产交易者难以进行比较和参考。
2.房地产市场的供给方市场势力过强。目前我国房地产市场的供给方市场势力过强，具体表现为：掌握土地这一相对稀缺资源、占有供给及商品信息的绝对优势、拥有说服管理方的强势话语权、拥有营市造市的经济实力等。房地产市场的供给方市场势力过强，意味着需求方的绝对弱势，因此，无法架构公平的讨价还价平台。
3.房地产市场存在严重的信息不对称。房地产商品关系到千家万户，一方面我们每一个人都需要房地产商品；另一方面，房地产商品价值在几乎每一个家庭开支中占据绝对高的比重。而信息的严重不对称造成供求双方难以直接对话，从而造成双方交易难以顺利开展。
房地产估价师为供求双方判定客观、合理、公平、公正的价格，即评估价格。那么，房地产估价师如何判定出这