内容提示：投资回收期作为评价房地产投资项目的一个重要经济指标,分析影响投资回收期的影响因素具有重要的现实指导意义。本文从影响房地产投资的因素出发,定性分析了地段、单方投资额、市场因素对投资回收期的影响,并在此基础上给出了投资回收期的定量分析方法,为投资回收期的估算提供一定的参考价值。
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对于房地产投资企业而言，对任一房地产投资项目，必然要考虑投资效益，而考察项目投资效益的指标通常有项目净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、投资回收期（Pt）、投资利润率等。由此可见，投资回收期已作为评价投资项目经济效益的一个重要指标。探讨房地产投资项目投资回收期的影响因素，并对其进行定性和定量分析，对房地产项目投资具有十分重要的实践指导意义。
一、投资回收期计算方法的理论基础
投资回收期是指投资方案所产生的净现金收入补偿全部投资所需要的时间长度。它是反映项目投资回收能力的一个重要指标。投资回收期 Pt 通常可以用下式计算：
式中：Pt 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；（CI-CO）t 第 t 年的净现金流量；i 为贴现率。当投资回收期小于或等于基准投资回收期时，说明投资方案的经济性较好，方案是可行的；反之，说明方案的经济性较差，方案不可取。由此可见，对于一个投资方案而言，投资回收期越短，经济效果越好，风险也越小。
投资回收期的确定方法是项目投资净现值的一种变形。项目投资的净现值是指在项目计算期内，按行业基准贴现率或其他设定的贴现率计算的各年净现金流量现值的代数和。净现值的计算方法为：∑（各期现金流入量—各期现金流出量）×贴现系数 = 项目投资净现值。净现值注重项目的整体收益，而投资回收期的计算方法则注重项目投资何时才能收回成本。根据公式（1）可以看出。投资回收期的计算方法是把每一期净收益折现到现期，选择一个时间限制，使这个时间以前的各期收益加总等于 0，则这个时间期限就是投资回收期。一般而言，一个行业内都会存在基准投资回收期，这主要是因为折旧的存在。一旦投资回收期大于基准投资回收期，就说明改投资方案整体上不可行。
二、投资回收期影响因素分析
根据投资回收期的传统理论，影响投资回收期的因素主要包括：收益、支出、贴现率等。但是对于房地产投资项目而言，由于房地产投资区别于其他投资的特殊性，影响房地产投资项目投资回收期的因素显得更加复杂。
（一）地段对投资回收期的影响
时机、地段、质量是房地产投资获得成功的三大要素。房地产的增值程度在很大程度上是因为土地的增值。而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切关系。而地段的不同，直接影响地价的差异，进而影响房地产价格的不同。朱道林、董玛力认为地价和房价与所在地段与市中心的距离有关，认为房屋价格随着单位距离的增加，价格呈下降趋势；地段不同，地价也随之变化。
综上分析，当房地产所处地段不同，地价存在显著差异，从而导致房价的不同。而房价的差异必然导致投资项目收益的不同。从公式（1）可以看出，影响投资项目投资回收期的一个很重要的因素是项目的收益。因此，对于房地产投资项目而言，地段的区别对投资回收期有较大的影响。
（二）单方投资额对投资回收期的影响
对于房地产项目而言，投资方案的现金流入主要来自于销售收入和租赁收入，而投资额主要包括土地价格、建安费、基础设施费、各种税费等。对于在同一地段、同一时期的房地产项目，房屋的销售价格和租赁价格基本相同，此时影响房地产投资项目的投资回收期的主要影响因素为现金流出。
从房地产投资项目的运行规律分析，项目的现