国家政策影响明显,具有较浓的行政色彩。房地产项目合同的签订虽然也遵循市场经济平等自愿协商的原则,但是,如果遇到新的政策出台或者城市规划的调整,容易出现因形势变化导致合同无法继续履行的情况。
3、市场风险
房地产行业市场化程度较高,市场价格的波动和商品供需的变化对房地产的作用直接且巨大,必然会对项目的成本控制、经营效益甚至企业的发展前景产生影响,在市场经济条件下,这种风险是客观存在的,合同条款的设定往往无法回避。
4、企业管理风险
由于高层领导不重视、相关规章制度不健全、企业合同管理制度缺失、存在漏洞或未及时修订、重要管理
人员或合同执行人员流动、对合同的监督没有及时到位等使项目合同管理存在一定的风险。
三、构建有效的项目合同管理体系
既然房地产企业在开发项目过程中,合同风险是必然存在的,那么,如何减少风险发生的可能性,就成为房地产企业合同管理的出发点。从项目管理的角度而言,构建有效的项目合同管理体系,将在一定程度上减少项目合同风险发生的可能性。
1、制度管理
健全的制度能够使企业在规范化管理中有据可依,提高管理效率,降低经营风险。建立完备的项目合同管理体系,建立健全相关规章制度是其重要内容。项目合同管理的制度贯穿项目管理全过程,主要涉及:合同信息收集与传递、合同审批流程与权限、合同签订与执行、合同监督与检查、合同后评价、合同印章管理、合同档案管理等。
2、流程管理
(1)权限管理。合同的审批必须严格执行项目合同的管理流程,要求分工明确、权责清晰。对构成项目成本的全部合同进行分类管理,如投资与土地类合同、设计类合同、工程类合同、营销包装类合同、财务类合同、顾问咨询类合同等,并按不同合同的性质、标的额或重要性进行分级审批,通常的流程是主办人员-部门负责人-分管领导-公司领导,必要时还要由各相关部门特别是法务部门进行会签。合同的审批必须遵循严格的权限原则,绝对不允许签订超越权限的合同。严禁口头协议和倒签合同。
(2)合同谈判和签订管理。一是合同主体管理。必须严格审核合同主体的签约资格、资质、信誉度、经济状况等,是否为独立法人或持有相关授权书,特别是非本地的企业要注意了解其资信情况,是否存在不良记录等,如采用招标形式再进行合同谈判的,招标时要严格设定准入门槛,对相关单位的资质等级进行严格把关。二是合同条款管理。尽量争取由本企业拟定合同文本。一般合同文本由主办部门拟稿,重要合同由主办部门会同法务部门共同拟稿,并请相关部门进行会签,如企业已形成格式文本,应尽量采用格式文本。合同的必备条款包括:合同类型、合同的主体名称、合同目标(包括质量标准、时间节点、价格、安全等目标)、合同主体双方的权利和义务、双方的违约责任等。从合同的谈判阶段就要开始有意识地研究合同条款中存在的不确定因素,严格审查合同中的特殊条款,对其合法性要尽量提请专业人员进行法律审核,避免因条款违法而导致合同无效。与合同有关的招投标文件及谈判备忘录等要注意审查与合同文本之间是否存在冲突之处,明确合同解释的优先顺序,同时,该部分文件作为合同的组成部分要一并管理存档。三是合同用章管理。合同章要由专人管理,印章管理人员要严格在批准范围内用印并进行登记。合同必须由法定代表人或负责人签署后方可对外签订,非经授权,印章管理人员不得在其他人签署的合同上用章。
(3)合同履行和监督管理。本阶段的管理主要围绕合同条款内容进行,是全面的、动态的管理。一是合同一旦生效,主办部门就要及时进行合同交底。合