摘 要：房地产企业项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产企业项目的管理者为了实现房地产项目盈利目标,而运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目建设和经营所进行的全过程和全方位的综合性管理。本文主要对房地产项目管理中的若干问题进行了探讨。
关键词：房地产项目管理体系
一、引言
房地产企业项目管理指在房地产开发建设中的围绕项目全过程运作的企业管理。房地产企业项目管理是一门新兴的管理科学,它是指在一定的时期内,为了完成房地产企业(一个或多个并行)既定开发项目任务目标,通过项目管理的运行机制,达到对房地产企业有限资源进行有效的计划、组织、控制从而实现既定开发项目任务目标的一种系统管理方法。首先,房地产企业项目管理是为了成功实现既定开发项目任务的目标。其次,这个既定开发项目任务的目标的实现要受到工期、预算及其他条件的限制。
二、当前国内房地产企业开发项目管理要求
正因为房地产开发项目与一般项目相比,有着不同的特点,因此,房地产开发项目管理也有着与一般项目管理不同的要求:
房地产项目管理更强调程序与流程管理,这也是大部分房地产企业采用链条式(职能式)管理方法的原因。因为房地产开发项目面对的是动态、复杂的产品需求市场与政策法规环境,故此房地产开发项目管理更强调灵活与应变;投入大,风险高,故此更强调时间与质量管理;资源占用多,系统性要求高,故此更强调统一筹划与协调,但统一筹划与协调需要的是相对的集权,这又可能威胁到管理的灵活与应变,需要达到一个平衡。
房地产项目管理首先是一个系统工程,在项目管理中,需要综合运用战略管理、信息管理、生产运作管理、营销管理乃至公共管理等多学科多专业的理论去指导管理实践。同时,不同专业、不同学科的理论必须在遵循房地产项目独有的程序性、系统性原则的前提下,在统筹考虑房地产项目的各种约束因素后,通过协调运行,能最大限度的发挥作用,合理有效地调配各种资源,占领市场,规避风险,赢取利润。
三、房地产企业项目管理体系及内容研究
㈠房地产企业开发项目管理系统的基本内容
房地产企业开发项目涉及到众多内容,但是成功的房地产企业项目管理并不将这些内容孤立开来,而是把它们构造一个有效的系统—房地产开发项目管理系统。各项内容归类成为系统的各个环节,各个环节服务于统一的项目投资战略思想,围绕同一个项目目标,遵守共同的管理原则:各个环节有着层次区分,有着性质区分,有着功能区分;各个环节由对应的项目管理人员负责并在特定的时间内运作;各个环节根据各自的管理标准,接受上一环节的输出,成为下一环节输入。
㈡房地产项目管理体系各阶段主要工作内容
下面简单阐述一下房地产项目管理体系各阶段主要工作内容。
⑴项目概念阶段
此阶段主要根据公司的整体战略规划选定项目部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。请相关专家、学者对项目进行评估与论证,提出项目建议书。通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。
⑵项目规划阶段
此阶段主要确定项目总负责人、确定项目经理、确定项目组主要成员、确认项目的有效性。提出项目概要报告(营销、物业等机构参与)。通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通,使双方思想基本达成一致,然后对项目的有效性进行论证。
⑶项目实施阶段
此阶段主要是建