目上,正是价值管理需要解决的问题。鉴于此,研究方需成立价值管理小组来构建业主的价值体系,从而使项目很快定位。价值管理团队将从以下两个方面着手去把握业主的真实需求。
首先是因势利导与业主沟通
业主相关专业知识的缺乏,这将导致业主不能够和价值管理小组在一个水平上交流,这往往会造成沟通无效,使价值管理团队无法很好的把握业主的真实需求。此时价值管理小组就需要具备把专业术语通俗化的能力,逐步诱导业主与其多交流,从中把握业主所关注的标准。通常,更关注经济效益的业主,要求较高的投资报酬率,更强调社会效益的业主,则要求该项目在外观上能够呈现一定的独特性,为该城市的美观做出自己的贡献,同时也暗中提高同类项目的标准。价值管理团队要根据业主不同的侧重点,在业主的价值体系中安排不同的权重。
第二是采用可视化技术与业主交流
随着多媒体技术的发展,特别是目前先进3D技术已经能够使业主看不懂的两维文件变成具体可见的三维效果图,从而使得业主和价值管理团队的交流可以更加的形象。通过效果图的观看,业主可以直接对图中不满意的地方提出自己的见解,从而避免事后在施工过程中或建成后再修改的问题产生。
(三)项目投资财务分析
在投资机会研究中,通过项目的财务分析,可以以数据的形式直观地显示项目在成本上是否可行,因而一直是业主最为关注的焦点。国内的房地产项目的开发由于公司资金实力的影响,还处在房地产经营的最低层面快速销售。这样虽可获得及时的现金流,但同时也失去了项目持续盈利的能力。对于销售的项目来说,财务分析就是要计算:在考虑资金的时间价值的前提下,从项目的现金流中得到的收益能否用以弥补之前发生的成本损失,而不必考虑价值管理中所谈到的全寿命周期成本;但是对于持有者长期独自经营的项目,则需要考虑考虑全寿命周期成本,这样便能清楚的掌握项目在整个寿命周期内的成本构成,做出明智的成本分配。如一般业主总会比较看重项目的初始投资成本,总想法设法削减该部分的成本,导致建筑物的某些重要功能是欠缺,进而导致该建筑物在使用过程中出现降低员工绩效的情况发生,从而使该建筑物在使用过程中增加了太多的无形资源浪费。因此,在房地产行业逐步成熟的情况下,项目将不再是快速销售而是长期持有,这样利用价值管理的全寿命周期成本来对项目进行财务分析是必要的。
三、房地产项目的空间布局
国内许多房地产项目的寿命很短,尤其是与国外一些发达国家相比,因此就造成了中国的房子用了二十几年就被划为拆迁对象,这样虽然造就中国的GDP高涨,但也极大的浪费了中国本就稀缺的社会和自然资源。此类问题的产生原因在于房屋的空间布局不合理和功能过时,如果能够在房屋空间布局的设计上加入价值管理的因素,就可有效的缓解这一状况。
(一)商铺的空间布局
一个好的商铺当然要重视区位,但好的区位并不能成就一个不错的商业。因为一个商铺的空间布局将在某种程度上决定该商业的品味和人气。如何对商场的空间进行合理布局?除了类比类似成功的项目外,要重视对客户群体需求的挖掘,因为消费者因素对空间商业布局的影响是很重要的。消费者与商场的互动效应是通过人流集聚吸引和集聚吸引人流两种方式实现的。目前,研究商铺空间布局的一个有效方法,是问卷调查法。即通过问卷调查方法,帮助顾客群体想在一个什么样的环境下购物,从而引导出目标群体的真实需求,然后通过FAST图来使这些需求表达出来。
(二)住宅户型空间布局
自03到07年间,房地产业随着中国经济的发展和城市化的加剧处于高速发展时期,开发