弱环节。许多房地产企业开发项目的失败并不是因为一些偶然的因素造成的,而是在项目投资决策时就注定没有市场,注定要失败。很多企业在进行房地产项目投资决策分析时,由于开发商本身决策水平不高,职业素质较低,从而造成对市场把握不准。在市场条件不成熟的情况下,没有经过详细的市场调查,没有经过系统的、科学分析论证,仅凭直观的市场感觉或少数所谓“专家”的意见来决定项目的决策,具有极大盲目性,从而导致大量房地产企业项目开发失败。因此,房地产开发企业要保证项目的成功开发,应采用科学的、系统的决策模式以提高投资决策的科学性、准确性。
成功的房地产开发企业之所以能够在激烈的房地产市场竞争中取得成功,是与这些开发商对房地产项目准确的前期决策分不开的。怎样才能保证项目开发前期决策的准确性:进行项目投资论证时所采用的理论依据的准确与否,项目投资决策者的专业素质、理论水平的高低,论证参与人员的专业素质、职业道德水平,以及项目论证所掌握数据的全面性、准确性均直接关系着项目决策的科学性和准确性。只有建立完善、科学的评价指标体系,同时做好房地产企业项目的市场调查,保证项目决策基础资料的准确性,这样才能确保房地产企业项目投资决策的准确,进而保证项目的开发成功。
(三)降低开发成本,加强开发项目的竞争能力
由于房屋的销售价格始终是消费者最为关注的问题,所以降低房地产项目的开发成本是提高开发项目竞争能力的重要手段,是保证项目开发成功的重要渠道之一。
1 通过合同管理的手段加强项目的开发成本控制,同时通过引进项目招投标机制,选择费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的项目施工单位以及监理单位等方式来达到降低项目开发成本的目的。
2 控制房地产项目开发成本首先应从项目的规划设计阶段开始。设计阶段对投资的影响程度可达70%~90%,设计阶段工作水平的高低、质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产后的经济效益。
3 项目开发成本的控制还可通过合理确定企业的融资组合来完成。由于房地产项目开发投资额巨大,很多房地产开发企业以银行贷款的方式进行项目融资,有的房地产开发企业资产负债率甚至高达80%以上,高额贷款利息使开发企业付出较大的融资代价。所以通过确定合理、有效的项目融资组合,降低项目的融资成本,对降低项目的开发成本有着直接的效果。
4 提高房屋设计水平,保证项目的开发成功。为保证项目的开发成功,开发企业应提高房屋设计水平,提高房地产产品的高、新技术含量。在房屋设计、布局时,强化居住的实用性,合理利用当地自然资源,提高产品对市场的适应性,增强企业产品的市场竞争能力,使房地产企业在市场竞争中处于不败之地。
5 塑造良好的企业品牌。良好的房地产品牌不仅对房地产企业项目开发成功起着至关重要的作用,同时良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值——品牌价值,例如上海万科地产,由于万科地产的良好品牌,不但该企业开发的项目销售火爆,而且售价也比周边楼盘每平方米高出700~1000元。随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房地产开发企业将越来越重视企业的品牌建设。品牌建设需要一个过程,它必须以开发商的一个个成功项目作为载体,逐步为市场所认可,才能最终形成企业自身的品牌和形象。
三、房地产企业项目前期开发应选择的模式
为保证房地产企业项目的成功开发,企业应选择适合自身,适合所开发项目特点的房地产项目开发模式,以提高项目开发的效率。在房地产企业项目开发过程中,房地产开发企业还应加强对国家经济、