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我国房地产企业项目管理状况分析

2009/11/2 14:39:13 |  4603次阅读 |  来源:网友转载   【已有0条评论】发表评论

 摘要:通过对我国房地产企业总体发展状况的把握,发现了我国房地产企业项目管理存在的主要问题,据此提出了我国房地产企业项目管理的对策建议,利于我国房地产企业的健康有序发展。

  关键词:房地产;项目管理;问题对策

  近年来,房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体,成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素,对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式,它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生,房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用,并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后,已日益融入全球经济体系,国际竞争日趋激烈,全球经济一体化趋势越来越明显,国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨,以适应市场经济的发展需求。同时,由于房地产需求的增加,房地产业及相关行业的发展空间增大,国外企业对我国投资幅度加大,促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展,带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下,中国将成为国际建设市场最大的热点之一,强劲的国外竞争对手,新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能,对国内同行来说,竞争压力陡然增加,当前,国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性,切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作,由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏,进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制,提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下,对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。

  一、我国房地产企业项目管理存在的问题

  我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展,但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题,和国际先进水平比较,我国房地产项目管理仍然处于较低水平,存在不少问题。主要是管理体制不完善,缺少高素质的项目管理专业人才,不能全面系统地采用先进方法,法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因,也是一些房地产企业投资效益不高,竞争能力不强,发展速度不快的关键所在。

  1.可行性研究缺乏

  (1)项目目标和工程任务分解不足

  在项目启动之初,作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验,没有很好的对整个项目进行细致研究分析,并提出项目的总体目标,也没有将工作任务进行分解,并加以落实分配,这导致项目出现以下问题:

  ①项目在初期无法向下进行;

  ②项目预期经济目标不能实现;

  ③项目延期交房;

  ④部分功能配套不全。

  (2)市场定位不准、缺乏创新能力

  在项目开始前,房地产企业往往忽视了市场作用,没有做充分的调查研究,不做设计研究,只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎,造成产品同质化严重,缺乏创新能力,从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在:

  ①市场定位工作主体发生偏差;

  ②运用差异化战略模仿有余而创新不足;

  ③偏离市场定位的理论和原则,片面强调概念式定位;

  ④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。

  2.设计监理缺失

  由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上,造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更

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