0、 前言
房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、规划设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。而一个开发项目，往往需要数千万元甚至上亿元的资金，因此项目投资控制应贯穿于项目开发的全过程。长期以来，项目投资控制的重点一直放在项目的实施阶段，即把主要精力放在施工和完工阶段，控制投资主要依靠施工图预算及项目竣工后结算审计。实践证明，项目竞拍、投资决策和设计阶段对项目投资的影响最大，因此，我们对房地产项目的投资控制应在决策和设计阶段，体现事前控制的理念。
1、 房地产项目开发决策阶段的投资控制
房地产项目决策阶段是房地产项目投资控制的起点，其决策结果对项目投资具有决定性的影响。因此，房地产项目决策人员应做好基础资料的收集工作，对资料的正确性、可靠性进行认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。这一阶段的投资控制一般采取分段进行，由粗到细，由浅到深地进行，具体工作主要包括下列几个方面：
1.1、项目投资机会研究阶段
投资机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对该项目开发投资机会进行初步探讨，以决定是否发起项目，参与项目开发的土地竞拍，它是房地产项目开发的决策与定义的阶段的起点。在此阶段，根据项目开发的土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型的已开发项目的投资额、竞拍土地的价格和项目销售价格情况;政府规划设计条件分析;项目开发土地的SWOT分析。对项目进行投资估算，判断这个项目是否值得投资，主要确定项目开发土地的最高竞拍价格。
1.2、项目土地竞拍阶段的投资控制
根据投资机会研究的结果，参与政府部门进行的项目土地的竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价，高、低报价，合纵连横报价，志在必得报价等。在竞拍现场根据现场的实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。土地竞拍价格的高低关系到项目投资控制的成败，是项目投资的第一部分。我公司在某项目土地竞拍过程中采用合纵连横的策略，仅仅以高于标的200万元价格，获得9.52公顷的建设用地。
1.1、 编制项目建议书阶段的投资控制
取得项目土地后，要认真研究政府规划部门的设计条件，编制符合政府规划部门的设计条件的设计方案，它是拟建项目的总体轮廓设想，经过规划部门审批后，编制项目建议书。项目建议书一旦获得批准，即为立项。此阶段的投资控制主要是粗略估算项目投资，主要目的是进一步研究投资计划奠定基础，对项目的规划、规模起参考作用。
1.5、项目可行性研究阶段的投资控制
根据政府规划部门批准的设计方案，和立项文件，通过对项目的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和实用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面对的风险等。项目可行性研究报告经政府批准后，其拟建项目投资估算额就是建设项目投资的计划控制额。此阶段根据工程技术数据、设备的规格、参数进行投资估算，误差范围在±10%之内。
2、房地产项目设计阶段的投资控制
项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是项目建设的灵魂，是处理技术与经济的关键性环节。设计阶段的投资控制对整个项目投资控制的影响程度超过75%。因此，设计阶段对项目的投资控制具有重要影响。
2.1、项目管理人员的投资控制