区，实际上这也是与世界接轨的必然趋势，在这一点上，建设一个相对开放的“造园”项目，显然更有利于体现和延伸景观及其它公园价值。与市政公园相比，开发商投资建设的公园往往与社区间融合得更好，且易被赋予更多的运动休闲和娱乐功能。
三．公园地产需求分析
1、需求特征
消费者选择公园地产的首要特征是舒缓身心。喧嚣的都市中心，往往是大多数城市群体奋斗的战场，其中的人们，穿梭在钢筋混凝土的森林中，人与人之间的交往多为出于职业上的需求，奋斗的疲惫使得他们向往工作之余的生活能够轻松、自如、贴近自然，这也是人类向往自然的本性使然。居住在公园周边，则可以满足人们对于景观和自然的需求，而这种需求是公园地产存在的根本基础。
1.1 最喜欢公园地产的原因分析
数据显示，79.83％的受访样本选择了视野开阔、空气质量好及方便逛公园等直接或间接体现公园功能及价值的选答。可以看出，样本喜欢公园地产的最主要原因为：视野开阔和景观好空气质量好两方面；其次比较重要的原因包括方便逛公园和稀缺性、 升值潜力大；相比之下，有人文历史价值和彰显身份的对购房选择的重要性相对较小。
1.2已购公园地产群体的需求层次
货币支付能力越强，对公园地产的需求层次越高。通过对东一时区已购房样本的分析显示，以建筑面积80m2为消费能力界限，在15项购买因素的选项中，每人选择6项购买因素，个别只选答了3、4项因素，居住面积在80m2上下的两部分消费群体对公园地产需求愿望存在较大的差别。
样本2的分析显示，50位居住面积在80m2以上的受访消费群体中，将公园作为购房因素之一的有45人，高达受访样本总量的90％，而50位居住面积在80m2以下的消费群体只有54％的样本将公园作为影响其购买的因素。美国管理学家马斯洛将人的需求分为五个层面——生存需求、安全需求、交际需求、受人尊重的需求和自我实现的需求。据此分析，小户型群体更注重生理生存的需求，大户型的群体更注重精神方面的需求。从而也从侧面印证了公园地产存在的基础。
1.3购买公园地产的主要目的
大多数样本购买公园地产用于自住，另有近30%的样本用于自住兼投资，二者累计占样本总量的94%，只有6%的样本购买公园地产的目的是单纯用于投资。
从样板项目东一时区的调查可以看出，目前东一时区项目自住的比例明显高于投资的样本比例，其中户型面积在120平米以上的样本，自住的比例高达95%以上，随着户型面积的增加，投资的比例呈减少趋势，自住的比例逐渐增加。其中用于自住的购房者主要看中房屋的高品质、低价位，多为三口之家、五口之家；而相比之下，面积较小的一居、二居更容易出租，所以项目80平米以下的户型用于投资的比例达到25%，是比较高的，也说明了项目在各方面不仅适合自住，同时也适合作为投资之用。
1.4公园地产升值潜力分析
样本对公园地产是否具有升值潜力的看法
在被调查样本中，超过七成的样本认为公园地产是具有升值潜力的，其次有17%的样本认为公园地产有一点升值潜力；认为是否具有升值潜力不确定和完全没有升值潜力的样本总量不到10%。在需求特征分析部分，不难看到，在最喜欢公园地产的原因分析中，升值潜力因素并不是最突出的因素，主要是由于自住型客户是公园地产的主要消费群体，虽然此类群体比例偏高，但在针对公园地产项目能否升值的问题上，仍然给予了充分的肯定。
另外，作为公园地产的一个典型项目，东一时区的调查显示，在一年半的时间里平均销售价格由开盘前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。项目的升值速度已经明显，并且可预见，未来仍有很大升值空间。
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