一、 房地产项目管理的现状与研究进展
从最广泛的含义说，项目是一种特殊的将被完成的有限任务，它是在一定时间内、满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。
项目管理的知识起源于建筑管理，但是房地产开发的全过程都涉及到项目管理知识，在房地产开发实践中，我深深地体会到拥有一批掌握项目管理知识的优秀中层干部和骨干是企业顺利运作的基本保障，单一局限在建筑项目管理这是传统房地产企业的缺陷。
事实上，房地产行业已经从卖方市场转向买方市场，顾客成为项目管理服务的核心，不仅施工的进度与施工内容的调整要根据销售的要求进行，而且房地产销售必需围绕顾客对房地产的消费偏好进行服务，通过在服务应用项目管理知识，不断为顾客提供满意的营销服务，满足顾客的对住房的高品味精神需求。
突破建筑项目管理的局限同济大学丁士昭教授提出了新的学术观点，提倡采用房地产开发项目全寿命管理系统，并且指导学生完成了系列研究生论文，在实践中具有较高推广应用价值。
图1 工程项目全寿命管理系统
目前国际项目管理界普遍认为，项目管理知识体系的知识范畴主要包括三大部分，即项目管理所特有的知识、一般管理的知识及项目相关应用领域的知识。
二、 房地产企业项目管理人才的培养
从软件开发的项目管理运作开始，我开始注重知识管理，并将知识管理为项目服务；进入房地产业以后，我感觉大多数房地产公司项目管理人才缺乏，非建筑项目管理人才，普遍缺乏项目管理知识，特别是大量的高学历年青人，甚至是具有MBA学历的人才都不会系统地完成一件事或一个任务。因此，我开始系统钻研项目管理知识，在可行性分析方面，先后完成北京伟业花园和湖南郴州华鹤豪庭房地产可行性研究与创新策划项目。初步形成注重投入产出分析，并将IT项目管理中积累的知识管理经验扩展到房地产项目开发中，取得良好经济效益。
加盟茂业百货以后，我发现市场部员工对于百货招商手册或大型促销活动，缺乏基本的项目评估知识，对项目的难度、面临的风险、所需的时间与投资以及所需要的企业其他资源，心中没有清晰的概念，因此，频繁出现广告延误或招商手册设计制作延期的失误，我从大型营销活动的失误中体会到培养项目管理人材的重要性。
表1 高级项目管理人才的分级培养
名称 要求 不同职位举例
高级项目管理人才A级 大专毕业，要求具有5年以上项目管理经验，同时具有三年以上跨国项目或多公司参与的多项目的项目领导人经历。具备管理中型公司能力。 营销总监
高级项目管理人才B级 大专毕业，要求具有5年以上项目管理经验，同时具有三年以上多公司单项目或单公司多项目的的项目领导人经历。具备管理复杂项目能力和中小型项目公司能力。 营销经理，策划经理
项目管理人才C级 参与过整个项目的管理或负责过项目的某一部分的管理，曾经辅助过或正在辅助项目经理进行复杂项目的管理，或者全面负责过一些复杂项目的管理。 施工项目经理
项目管理人才D级 熟悉项目管理原理、技术与方法 施工员，售楼员
三、 项目管理的创新模型
新型项目管理的核心理念是：1.以顾客为中心的需要。2.掌握非传统的项目管理技术的需要。3.定义项目经理的作用。
我们以房地产住宅项目—湖南郴州为例，阐述全寿命周期管理的重要步骤与方法。
1、 项目评估
承接项目双方沟通与研讨，我方计算此项目的周期与成本，对于项目风险与收益进行权衡，评估双方的优势与劣势，而后起草合作协议，确定项目金额为20万元，项目成本为10万元，对方付给我方款项分两步不能少于10万元，回避我方不应该承担的风险，确保我方不亏损，同时对客户给予适当优惠，与同类项目相比优惠幅