的预测和评价。在此基础上,综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据。简单地说,房地产项目可行性研究内容概括为:研究市场的必要性、技术可行性、经济合理性三个方面。可行性研究按工作内容的的浅深可分为四个工作阶段,投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策。
房地产投资项目可行性研究信息技术方面具有以下特点:市场调查分析的数据量大,计算工作量大、复杂,不同的阶段计算的方法不同、要求输入的数据有区别、评价指标不一样,最后形成的可行性研究报告文字、图表多。因此很多开发企业对项目可行性研究惧于它的难度只进行粗略的分析计算,达不到应有的研究深度。可行性研究成了走过场。现有的关于房地产项目可行性研究有关的软件主要涉及项目的经济评价,而且主要适合项目的详细可行性研究和后评估的经济评价;由于项目可行性研究经济评价阶段性的特点,现有的软件不能满足可行性研究人员进行投资前项目的经济评价的要求。
如果能够把可行性研究中需要时间长、耗用人工多的数据处理和运算复杂的经济评价同可行性研究报告结合起来,必将提高房地产项目可行性研究的准确程度,提高效率,提高市场环境下房地产项目投资决策的水平,提高企业的竞争实力,为中国的房地产事业的发展起到积极的推动作用。
2 房地产项目可行性研究的内容和信息特点
2.1 房地产项目可行性研究的内容
一般房地产开发项目可行性研究主要包括以下几个方面:
(1)项目概况;
(2)开发项目用地的现状调查及动迁安置;
(3)市场分析和建设规模的确定;
(4)规划设计方案选择;
(5)资源供给;
(6)环境影响和环境保护;
(7)项目开发组织机构、管理费用的研究;
(8)开发建设计划;
(9)项目经济及社会效益分析;
①项目总投资估算。
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②项目投资来源、筹措方式的确定。
③开发成本估算。
④销售成本、经营成本估算。
⑤销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。
⑥财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标,对项目进行财务评估。
⑦国民经济评价。
⑧风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然环境等方面进行定性风险分析。
⑨项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
(10)结论及建议。
①运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性,并推荐最佳方案。②存在的问题及相应的建议。
2.2 房地产项目可行性研究的信息特点
根据上述房地产项目可行性研究的内容可知,房地产可行性研究具有以下的信息特点。
(1)市场调查与分析的数据多
市场调查与分析的内容非常多,数据量非常大。涉及到国家、地区、城市等从宏观、中观、微观方方面面的经济、管理、环境、市场、具体项目、竞争企业的各方面的信息。
(2)数据是动态变化的
在市场调查与分析子系统中涉及很多种数据,它们是随时间、项目或地区发生变化的。比如国家、城市的社会经济状况数据随不同的年份是不同的;城市土地、住房市场数据在不同的城市、不同的时间也是不同的;目标客户、竞争楼盘项目等不同的项目也是不同的。这种数据不断随时间、地区、项目变化的特点,要求及时进行数据更新。
(3)数据关系复杂
市场调查与分析