而且未来的成长性也较好；低档商品房和经济适用房在市场规模、市场成长性和盈利性上得分均是最低，市场吸引力较差。
当然，在选择产品时，除了对产品的市场吸引力做客观的定量分析外，还要结合企业自身的资源和能力，以及从平衡企业经营风险角度（比如增加持有型物业比例）考虑，合理确定产品业态组合。
三、区域定位
随着房地产行业的日益规范、市场需求的持续旺盛以及市场对未来增长的看好，特别是国土资源部11号令（做介绍）在各地相继实施，土地交易公开化为房地产企业跨区域发展扫清了最大的障碍。房地产企业不在受区域的限制，企业可以自由选择进入哪个城市，但同时，土地招牌挂也是一把双刃剑，企业在资源和能力有限的情况下，不可能盲目扩张，进入哪个区域、哪个城市，已成为企业一项重要的战略选择。
图7：2003年东、中、西部房地产销售额对比
资料来源：中国统计年鉴
从区域看（如图7所示），我国目前形成了长三角、珠三角、环渤海三大经济区域，三大都市圈所辖城市众多，既构成了当前我国经济增长的核心也是我国城市建设和社会发展的核心区域。
就房地产市场份额讲，三大经济圈所在的东部地区所占比例接近80%，足见房地产市场的地域性；从各主要城市房地产销售额来看（如图8），各城市差异很大，因此，进行区域和城市定位对于房地产企业做出正确的战略决策尤为重要。
图8：2003年各城市商品房销售额排序
资料来源：中国统计年鉴
根据新华信正略钧策正略钧策多年房地产咨询经验，对于城市定位可以用新华信正略钧策正略钧策区域定位评价体系进行选择（如图9所示）。通过对区域定位评价的各个指标设置不同的权重，并用定量和定性相结合的方法对城市进行打分，进而为区域定位提供参考。
图9：新华信正略钧策正略钧策区域定位评价指标体系
区域定位评价体系可以分为四个一级指标，分别是城市竞争力、市场规模、市场潜力和市场风险。其中，城市竞争力参考《中国城市竞争力报告》中对中国200个城市综合竞争力的排名结果；市场规模指标中，商品房销售额是市场规模最直接的表现，是区域市场中供求关系均衡的结果，也是当地经济增长率、流动人口等这些决定城市化速度及新移民的住房需求等因素的综合体现，这里选择商品房销售额作为衡量市场规模的二级指标；市场潜力反映区域市场未来的发展空间，对于企业的投资决策具有更大的价值，在这里我们选取人均GDP、人均住宅使用面积、商品房均价和人均可支配收入四个指标作为市场潜力的二级指标；市场风险是基于当前市场均衡的状况，具体考察需求被满足的情况，预测未来市场风险，房价收入比反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格水平的相对高低，并衡量房地产市场的风险。
转贴于：http://www.leadge.com
项目经理胜任力免费测评PMQ上线啦！快来测测你排多少名吧~
http://www.leadge.com/pmqhd/index.html
