节最为关键，企业必须自己拥有，其它环节原则上均可以选择外包；同时由于环节比较多，对组织资源的依赖高于其它盈利模式，需要投入相对多的人力资源。
物业持有型价值链增值主要来源于优质投资物业的长期投资增值（包括土地增值），该种模式降低了开发企业的持续发展风险，不会因为缺乏土地而使开发业务中断；同时这种模式对组织资源和管理团队的要求远不如房产开发型那么强烈，可以在更广阔的范围内选择投资持有对象；持有物业的最大问题是它会占有相当多的财务资源，需要极强大的资金实力和筹资能力，因此，持有物业的数量、结构需要根据企业的发展战略、投资战略保持一个合理的比例；与房产开发型价值链一样，投资决策和土地获取两个环节最为关键，需企业自己拥有，其它环节可以选择外包。
金融投资型价值链的特点是投资于房地产项目，只派出有限的管理人员（如财务人员等），着眼于获取投资收益的盈利模式，这种模式大大节省组织资源，他从资本角度涉足于房地产开发，通过开发外包与经营管理外包实现增值，注重资产增值与现金回收；他的盈利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚；主价值链上的投资分析、投资决策和投资管理等各个价值链环节都是关键环节，都需要企业具备；此种价值链是国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随市场发展未来前景宽阔。
房地产价值链的几乎所有环节都是可以社会化的，都可以通过外包实现，但在整个开发过程中，投资决策和土地获取两个阶段在整个价值链中增值最大，是整个价值链中最为关键的环节，因此需要房地产企业加大这两个环节的资源配置。对于其他价值链环节，企业可根据自身的资源和能力与处于价值链上的其他企业共同合作，构建最有效的价值链，强强合作，弥补自身资源和能力的不足，共同完成价值创造的过程，这不仅能够大幅度地降低成本，实现更多的利润，还能提高企业的核心竞争力。
二、产品业态定位
在协议出让土地时代，一块土地究竟是用来做住宅、做商业还是做写字楼，产品选择更多的是一种机会主义，有什么样的土地，就做什么样的产品。随着土地招牌挂政策的实施，土地的获取变得越来越，对于产品的选择，选择什么样的土地，做什么样的产品，已成为房地产企业战略选择的关键，已成为房地产开发企业重要的战略选择，
根据国家统计年鉴的分类标准，房地产产品可以分为住宅、商业营业用房和办公楼三种；在住宅中又可以分为低档住宅（包括经济适用房）、中档住宅和高档住宅（包括高级公寓和别墅）。
企业选择做什么样的产品业态，首先要对产品的市场吸引力做客观的分析，对不同产品进行定量和定性相结合的打分比较，然后再结合自身的资源和能力确定最终的产品定位。根据新华信正略钧策房地产产品市场吸引力分析模型，市场吸引力可以分为四个方面，分别为：市场规模、市场成长性、盈利性和市场竞争程度，具体指标体系如图6所示：
图6：房地产产品市场吸引力指标体系
经过实际打分对比分析可以看出，住宅产品在市场规模和市场成长性指标上得分均是最高，同时也有较强得盈利能力，市场竞争程度较弱，是三种产品中吸引力最高的产品；商业营业用房在市场成长性和赢利性上得分最高，尤其在赢利性上，是三种产品中最好得一种，从综合评分来看，得分仅次于住宅；办公楼在三种产品中得分最低，市场规模最小，而且市场竞争程度较高。
从住宅的三种细分产品来看，中档住宅在市场规模和市场成长性上得分均是最高，赢利性也较强，市场竞争程度较弱，在三种产品中吸引力最强；别墅和高档公寓的市场规模较小，但赢利性最高，
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