在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少竞争机制,设计人员随意加大梁柱截面,提高混凝土强度等级,增加配筋量,出现了不少设计不合理现象,致使投资严重失控.在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段,避免无谓的浪费.限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破.控制概算不超过投资估算,主要对工程的设备、材质控制,实行设计招标,增加竞争意识,降低成本.
a.单体在结构、建筑设计和布局上一定要合理,如桩距、柱网、框架梁的布置、板的布置等,并能够满足建筑分隔上的使用功能.
b.在单体建筑中,各种材料、设备的选用要适当.例如在围护结构材料的选取上:加气混凝土砌块(其100mm厚墙体容重约为730kg/m3),目前普遍应用于高层、小高层和多层框架结构的内外隔墙;如果在设计中选用重量更轻,且日益推广的新型建筑材料如空心石膏砌块(其100mm厚墙体容重约为700kg/m3),总荷载就会减少很多,从而使梁、柱的截面、配筋减少,传至基础的荷载也将减小,可节约混凝土及钢筋用量,降低上部结构及基础的造价.在材料的选用上,一定要从质量和价格上进行比较.例如在设计中根据开发项目所处的地段、面向的客户、预算房价的多少以及开发的利润来最终决定选用外装饰材料、室内装饰材料、防水材料、门窗材料、水电材料及设备.
c.在单体建筑设计中,注重基础与地基处理方案的选择.一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%～20%,此项费用较难控制,因为地质条件千变万化,因此选定方案非常重要.
基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小,其选择原则是在保证满足工程需要的前提下尽量选择造价低的形式.例如对于地质不够好的地段必须要采用桩基时,就可以考虑选择造价相对较低的人工挖孔桩.
d.在单体设计上,要控制整栋建筑的配筋率[3],当然各种结构和单体的配筋率大小不等[4],但总体平均值大致如下:多层砖混结构约20kg/m2;多层、小高层的框架结构约30～45kg/m2;高层框剪结构约50～70kg/m2.单体配筋率计算后,与以上指标进行比较,如配筋率超过以上指标,则结构太保守,配筋偏大,工程造价会增加,应重新考虑修改设计方案来减小配筋.因此,通过认真计算比较其配筋率来合理调整结构的配筋大小,最终确定最佳配筋率,从而降低工程造价.
e.单体设计中,在容积率不变的情况下,单体建筑的使用率要提高.即套内使用面积的大小要控制好,通常对于多层、小高层公摊系数约为1.1左右,高层约在1.2左右比较合理.
f.在单体设计中要结合开发项目的具体特点,围绕开发商的开发理念及经营模式、目的和利益,最终设计出切合本项目的单体工程.
3 实施阶段工程造价的控制 转贴于：中国项目管理资源网
工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段,是人力、物力、财力消耗的主要阶段.工程量大,涉及面广,影响因素多,材料设备价格随市场供求波动大.要提高工程质量,控制工程造价,发挥房地产开发的投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能.
3.1 选择合理的施工方案
对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核,采用经济技术比较方法进行综合评审,要合理化、经济化,尤其涉及到图纸以外增加的方案,一定在保证安全、质量的前提下,用最经济的方案,从而降低工程成本,减少工程变更和现场签
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