业倒闭。然而,房地产投资的特点,又使房地产投资决策难免不出现或大或小的失误,所以对一个房地产开发项目来说首先要建立科学的决策机制,而决策最主要的依据是房地产开发项目的可行性研究。
上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件,广州汽车博览中心写字楼的沉寂,也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上。而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形。项目的可行性研究,就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测,对项目进行整体的综合评价,告诉我们能不能做,怎么做,帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位,了解各种可能产生影响的因素,规避投资风险,同时增强对项目的把握能力。因此建立科学的可行性研究体系势在必行。
1.1 建立科学的评价指标体系
我们应不断借鉴西方发达国家尤其是国际著名咨询公司的关于可行性研究的理论、研究方法和评价指标体系,综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素,建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。经初步研究,房地产开发可行性研究评价指标体系可包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。
规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。
设计方案评价指标考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。
市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础,就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。
经济评价指标则考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况,判断项目的财务可行性,风险预测等。综合评价从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的经济合理性。
以上每个评价指标所包含的因素对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。如:建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比,它反映用地合理性情况,是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标,无纲量,其内涵与“建筑密度”一致,但表述形式不同,容积率=总建筑面积/地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。例:某市住宅用地面积为5公顷,规划了Ａ、Ｂ、Ｃ三个方案,Ａ方案全部是6层住宅;Ｂ方案总建筑面积中有30%为16层的高层住宅,其余为6层住宅;Ｃ方案全部为16层的高层住宅。
可见,Ｂ方案由于吸取了Ａ、Ｃ方案的优点,显得经济实惠。各定量因素经转化后成为下列评价因素(见表2)。
由此,进一步说明Ｂ方案的综合经济效益较显著。
再如设计方案评价指标中的性价比,实际就是项目功能与成本之比(即项目的价值)。运用价值工程在保证工程功能不变的情况下,降低项目投资。案例:重庆某电影院,由于夏季气温高,需设计空调系统降温,以满足人们舒适度的要求。原方案:机械制冷系统(氟利昂制冷)需资金50万。新方案:经过价值分析,决定采用人防地道风降温,功能不变,造价可大大降低。经过试验、测定,室外空气经地下岩体地道(长度约150ｍ)降温,可达到空调温、湿度要求,地道是一个天然的人工冷源,再经风机和少量送