工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能 力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应 注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。下面，我就房地产企业开发项目管理问题结 合我公司新近开发的侨宁公寓项目的运作管理实 践，谈几点心得体会，与同行门商讨共勉：我先介绍一下侨宁公寓项目的工程概况：总 建筑面积约１８５００平方米，地上共 １２层，地下负 一层，地面上一至二层为裙楼（裙楼是一整体），上部是分开的两幢板式塔楼。桩基础，全现浇框架 结构。
１ 合作伙伴选择成功与否是项目管理成败的基础
设计院、监理公司、总承包施工企业、材料供 应商、物业管理公司……项目管理过程中会有很多合作伙伴，这些合作伙伴初始选择的主动权在开发企业。若选择不当，合作的过程中发现不理想，这时，开发公司就处在了被动地位。当然，开发公司与合作方都有相关的合同条款约束。但是，一旦问题出现，损失赔偿有限，商场如战场，时间耽搁，机遇错过或声誉受影响，隐型损失往往无法 用金钱来估算。在侨宁公寓项目的实施过程中，我们在挑选合作伙伴前，对该项目参加报名单位的资格先预审，从企业资质、规模、业绩、信誉等方 面综合考察，选出符合我公司要求的对象，再通过招标过程或“货比三家”的形式，针对不同项目的不同特点，确定合作伙伴时采用不同的思路，强调“性价比”。侨宁公寓楼盘地理位置处于城市主干道边，且位于四叉路口，占地较小，先天条件不可 能定位为高档楼盘。基于以上原因，公司实事求是地将该楼盘定位为中高档。在项目有明确的定位后，虽不追求最好，但要确保品质。实践证明，该项目的合作伙伴选择较为成功，质量得到了保证，价格也较为适中，造价控制得较好。
２ 项目前期是整个项目投资造价控制的重点
项目前期设计阶段，经济与技术相结合可以取得令人满意的经济效果。在这个阶段，若公司实力不足，甚至可借助外部力量，请业内的专家来帮助决策，花小钱办大事往往会取得事半功倍的效果。因为设计阶段对整个项目建设成本的影响在７０％以上，决定了该项目开发的质量与成败。很多理论虽然阐述非常清楚，但在实际操作中往往不是如此。许多开发公司虽明白这个道理，但过多注重的是项目的资本运作，项目的开发周期，强调的 是加快建设速度，尽可能地压缩建设周期，这样就 可以尽快销售，实现资金回笼。其实项目前期多投入些精力，会取得较好的经济效益。建筑方案、结 构类型、电气、暖通等各个分项均有文章可做，都应认真对待，组织论证，不断改进与修正，而不应 轻视此过程。在我们侨宁公寓项目桩基础的设计中，设计院原建议采用钻孔灌注桩，桩长４２米，入岩。在方案论证时，我公司建议采用挤扩多支盘的新工艺。该工艺在南京地区用的很少，且侨宁公寓项目对沉降的均匀性、沉降量均要求很高。设计院通过多种渠道收集该种桩技术的详细资料，仔细验算，并在试桩施工中采用了原设计及新工艺两种方案。通过试桩，两种方案均满足设计要求。后在工程桩施工中采用了挤扩多支盘桩。目前该项目已建成并交付使用，地下室未出现明显裂缝，无一处渗水，楼的沉降也已稳定，总沉降量只有４毫 米。采用新工艺后，桩基础部分的总投资较原方案 节约了３０％，经济效益十分显著。
３ 高度重视招标过程，作为项目管理的一个重要手段招标过程中应全过程重
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