寓运营的核心是，为业务主端提供资产管理、房屋托管等服务，给客户提供租房服务。长租公寓将大量存量房进行整体出租，通过品牌化运营，向年轻人贩卖一种更有品质的居住和生活方式。从逻辑上来讲，长租公寓的商业模式是成立的。
然而，长租公寓的商业模式却倍受质疑，这主要有两方面的原因。
为什么那么多长租公寓爆雷？
长租公寓商业模式非常重。收房、装修、家居是长租公寓的三大硬性成本支出。
相比传统中介机构，长租公寓要将房屋进行统一化、标准化装修及改造。收房成本和装修、家居都是硬性成本支出，只有形成一定量级的规模化运营后才有盈利空间，因此在实现盈利前，需要一个长期稳定投入，须有充足的现金储备。
随着管理房源数量的增多，装修和房屋家成本、进度管理都会对长租公寓的运营产生重要影响，一旦现金流吃紧，将会影响到公司发展的可持续性
前几年，长租公寓赛道竞争激烈，为了抢夺市场份额，长租公寓企业采取“高收低租”的竞争方式，用高于市场行情的价格从房主处收房以抢占市场份额，之后再以低于市场行情的价格出租给租户，导致长租公寓进一步的亏损。
另外，租房市场也存在淡旺季，淡季的长租公寓的入住率降低，收入减少的同时，运营成本增加。
随着“租购并举”等政策相继出台，“金融+长租公寓”的“租金贷”在蛋壳等长租公寓领域被广泛应用。“租金贷”模式，主要是承租人与中介机构签订房屋租赁合同的同时，在与中介结构合作的金融平台办理租金贷款业务。
这里需要注意的是，合同签订后，金融平台一次性垫付承租人所有资金，这笔钱会直接进入中介机构的账户，之后承租人根据合同约定，按月或按季度向金融平台还款。同时，中介机构在向业主支付租金时采用按月支付的分期付款方式。
需要注意的是，在这个过程中会出现一部分资金沉淀，沉淀的这部分资金可以由中介机构用于扩展房源、装修或者配置家居，也可以去购买理财、投资，也就是说这笔沉底资金中介机构可以自由支配。
蛋壳公寓在招股书信息显示，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓上使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和 67.9%，在长租公寓市场处于比较高的水平。
一旦出现房屋空置率激增，出租率大幅下降的情况，一旦出现现金流断裂的情况，中介机构无法按时支付业主房租，业主驱赶租客，“租金贷”的模式就变得不可控，进而导致爆雷。
长租公寓靠什么盈利？
当前，长租公寓的收入主要来源于房租和服务费。
长租公寓房租收益，主要是赚取“差价”。因此，长租公寓房源扩张时，需要考虑拿房成本，这决定了未来房屋出租的价格和收益率。拿房成本越低，盈利空间就越大。
当然，房屋出租价格是否合理也很关键。地理位置和房租价格是决定“租房”最关键要素。通常情况下，租客希望租房所在最好临近地铁站、公交站，路上通勤时间控制在一小时之内。
交通和生活便利地方，拿房成本必然也高，因此如果纯粹靠房租差价，盈利空间相对受限。
服务费用是长租公寓的另一项收入来源。以自如为例，租客租住自如时，需要支付一定的服务费。服务费包含双周一次的免费保洁、家电器的维修、网络宽带服务等
相比房屋差价，服务具备更大的商业价值想象空间。登录自如App会发现，自如的保洁、搬家、家修等服务已开始市场化运作。
以自如保洁服务为例，自如保洁有：日常保洁、深度保洁、新居开荒等多项服务内容。服