。“政策的影响已经开始趋弱，5月市场增速较快的最主要原因是‘学区房’政策的影响，从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。
理性之下，几百万元的降价空间、公房或商品房在贷款额度上的区别、片区和几居室的选择、购房之后的风险等，都是需要考虑的问题。
“7·31”后：政策风险未知
在这轮学区房交易热潮中，小户型表现最为活跃。“像在金融街的话，如果有一套1000万元的一居室新上线，最多两天内马上卖出。”华玉谈道。
目前居住在朝阳区的王女士在半月前参与了一场一居室的抢购。5月13日，德胜片区对口西师附小的一套房子，27平方米总价500万元，当天来了19个客户看房。坐拥热门房源的房主坐地起价80万元，王女士略一犹豫，房子就已被别人买走了。
“因为学区房太贵了，不想把资金全投进去，而且还有政策风险。因此尽量选择落户房，可以少投入一点，万一损失也不会太多。但一居室的性价比其实不是很高，小面积的每平方米单价更高。”王女士说。
实际上，西城区在北京城六区中是最后实施“多校划片”，但各区政策落地情况并不相同。如东城区的购房时限为2018年6月30日，从去年开始已完全通过电脑派位方式安排入学；而海淀区以2019年1月1日为时限，但在去年的“小升初”中仍践行单校划片为主。
在王女士看来，“西城明年就算真的多校划片了，如果还是就近原则为准，其实对于区域内房价不会有太大影响。但如果因为买房者太多，报名上学的太多了，超出这个片区的学位数，有一年划到学区之外别的学校，那这学区房马上就降价了。包括赶着单校划片的末班车，也是求一个确定性”。
许小乐指出：“从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看，政策发布后执行前，区域成交量价出现集中增长，而在政策执行后，将会出现半年左右的连续下跌。从更长的时间来看，北京的优质教育资源依旧十分稀缺，多校划片政策并不会让学区房价格大幅下跌。”
20万/年？家长的教育抉择
对于孩子的教育，常常与学区房相提并论的是国际学校。北京一些国际学校无需京籍户口，师资条件、硬件设施看来也足够有诱惑力。在北京的近百所国际学校中，四成左右为12年一贯制学校，学费大约在10万-30万元/年不等。
以目前北京市规模较大，12年制的私立汇佳学校为例，国际文凭组织（IB）PYP（小学阶段）、MYP（初中阶段）、DP（高中阶段）的学费分别为20万、23万、25万元，12年学费为264万元，如从小住宿，还需46.5万元住宿费，另外还有不同的俱乐部活动等供选择，如网球课6800元/24次课、5000元/24次课，每年冬夏国外研学项目等的花销也不同，仅国内12年间学费在350万元左右。
20万元每年，还是一次性1000万元？王女士向北京商报记者谈到了自己的考量：“国际学校学费看起来可能还行，一年二三十万元，但这还是基础学费，之后还会有出国，需要更多。而且这是纯消费型，学费完全花出去了，而学区房其实还能卖掉。从孩子未来整体发展考虑，你上了国际学校可能就只有留学一条路了，而上公立学校的话至少是‘进可攻退可守’。”
疫情期间，“小留学生”话题也再次引发社会关注。在21世纪教育研究院副院长熊丙奇看来，小留学生现象中一部分是在国内进不了比较好的小学，就想到干脆去国际学校或者留学，以解决孩子的求学和未来升学的问题。还有一部分是有可能在大城市里没有户籍，即便能够在大城市完成义务教育，但随后中高考都会面临制度性障碍，比如只能送回老家，因此也有考虑。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者分析：“学区房的本质问题还是在于教育资源的均衡分配。客观上来讲，就算有一些政策调整，也不会完全降温。后续还是建议在教育均衡方面给一些政策，引导大家到郊区买房。一种传统的感受是，一些郊区如果说学校配套教育设施比较好，那么学校的教学质量也会明显提升，自然能吸引更多人到这个片区买房置业。”