今日9点半，万达商业地产（下称万达）在香港联交所主板挂牌交易，股票代码为03699.HK，首日平开报48港元（按照这一股价表现，王健林没能超越马云成为首富）。至此，在经过阴差阳错近10年之后，万达上市终成正果。
在万达9月递交招股书到挂牌上市3个多月的时间里，万达有两个大的动作值得关注：一是在12月8日启动全球路演的前夜，万达更新了招股说明书版本，将入股“腾百万”成立的电子商务合营企业，藉此引入电商概念。此外，新版招股说明书中还剥离了原先纳入的部分新开发旅游项目。
二是在距计划中的万达商业地产挂牌上市时间还有3天的时候，王健林进行了最后一次IPO“路演”——不在香港的四季酒店，而是在武汉的万达嘉华酒店。万达在此打造的电影乐园与汉秀站场，被其视为万达文化产业发展中的“重头戏”。
据其透露，两个项目的总投资达到了70亿元人民币，预期年收入会达到20亿元。王健林表示，万达全新转型的四个方向是：文化、旅游、金融、电子商务，万达在谋求第四次转型——万达国际化。王健林直言，万达的海外投资，最感兴趣的是娱乐、旅游和传媒，而不是传统的主业房地产和酒店等，未来的项目也都会围绕这些展开。
万达所做的一切，都几乎指向一点：万达正在逐渐淡化房地产业务，娱乐、旅游等才是未来的主打方向。预期是美好的，但对于万达而言，要想使得公司可持续健康发展，还有至少三大问题需要解决，钛媒体编辑做了一些梳理：
先招商再投资的“订单模式”面临挑战
万达一直就是站在中国地产行业风口上成长起来的企业。它以高执行力，使万达快速扩张，在很短时间内崛起为中国最大、全球第二大商业地产商，它的“低地价、快速周转、以售养租”的模式被许多房地产企业效仿。
在招股书中，万达对外披露了其拿地成本。2011~2013年，万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，今年上半年降至1012元。根据兰德咨询的研究显示，万达近三年的土地成本仅占其平均售价的9.18%。
大约1000多元一平米的拿地成本只是一个平均数，有一些三四线城市的拿地成本可能只有500多块一平米。万达一般是不会竞争性拿地的，地方政府却愿意低价给他们地——一是低价给万达100亩地，周边1000多亩地的地价都会被带起来，二是万达的执行力在业界是无人可比的，一个项目从立项规划到建成只需要18个月。
以较低的价格从政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉动区域价值回报政府的万达模式，使得许多地方政府能在最短时间内见到成效，自然很受地方政府欢迎。
用最少的启动资金，最快的建设速度，以销售公寓或商铺模式快速回笼资金，万达实现了商业版图迅速扩张。 然而，房地产市场已经进入下半场，中国住宅市场再也回不到以前的黄金岁月，靠卖房子维持现金流的模式出现了问题。
万达也仍然无法摆脱房地产企业目前面临的困境，2012年、2013年与2014上半年，公司物业销售的毛利率分别为50.6%、40.9%和39.1%，呈现逐步下降的趋势。这意味着资金周转放慢，给公司现金流带来压力。另外，在招股书中，万达首次披露的所获政府财政补贴的情况，从2011年到今年上半年的3年半时间中，万达确认为收入的政府财政补贴共计78.19亿元。但现在的地方政府财政吃紧，自顾不暇，万达必须全部依靠自身解决将来的发展问题。
一直以来，先招商再投资的“订单模式”是万达的杀手锏，万达商业项目开业一直保持100%出租率，但这并不