提要：当大城市的人口不再迅速膨胀的时候，或许就意味着依靠土地红利野蛮生长的中国房地产旧模式碰到了天花板。中国正在经历这一过程，一些大城市当下的主要课题已是如何控制城市人口。
当大城市的人口不再迅速膨胀的时候，或许就意味着依靠土地红利野蛮生长的中国房地产旧模式碰到了天花板。中国正在经历这一过程，一些大城市当下的主要课题已是如何控制城市人口。
万科总裁郁亮曾把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的“上半场”。在他看来，遍地黄金的时代已经过去，未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数。
传统地产商们的下半场清晰可见，从2009年开始，地产商们开始把目标瞄向三个领域：二、三线城市，商业地产和地产金融。
万科董事长王石(微博 博客)为万科定下了未来10年3000亿的目标，但同时他也下了死命令，2011年万科的销售额不能超过1400亿。在2010年为万科的商业地产和住宅的比例找到了二八的平衡点后，这位全世界最大的房地产企业的精神领袖正在寻找新的速度平衡。但是，如何将既有成长的模板复制到多路出击的千亿万科时代，还需要突破资本、土地储备和管理半径等多项天花板。
资本难题
中国银监会已经对大型房企集团内互保现象的风险提出警示。
这是一个让万科颇为挠头的问题。在2008年和2009年间，万科多次为控股子公司和关联方提供贷款担保。2010年以来，万科的担保贷款没有增加，主要得益于其信用贷款。
一家股份制银行的副行长称，互保是大部分大型企业集团贷款的主要来源，信用贷款对冲击3000亿级别的万科来说肯定是杯水车薪，随着规模的扩大，届时的万科可能贷款需求达到近千亿的规模，如此庞大规模的融资对万科的蓝图构成了巨大压力。
截至2009年末，万科有48.09亿元本币银行借款、87.84亿元本币其他借款皆为信用借款，占万科当期175亿元借款的绝大比例。
并不是所有的金融机构都认可信用贷款的做法。在万科现有长期借款的前五名中，万科至2010年6月末的对中国银行(3.25,0.00,0.00%)香港分行的4.89亿美元外币贷款，2009年发生的两笔合计19亿元两年期信托借款，2010年发生的两笔合计20亿元两年期信托借款，均需附带包括担保、质押在内的贷款条件。
资本层面，万科早就开始了布局。自2009年来万科几乎以零对价收购了16家香港空壳公司，甚至其中一天就收购了5家香港的壳公司。在资本压力下，万科资本腾挪的冲动不言自明。
万科在千亿道路上突飞猛进的同时，自身财务状况也开始了变化。
万科三季报显示，前三季其现金流量为负数12亿，上年同期则是正数112亿；同时其前三季度销售收入223亿元，但经营性现金流入是598亿，有63%的现金流不是来自当期的销售收入。
虽然规模得到急剧扩大，但万科的自我造血能力一直没有显著改善。与2004年的百亿销售额相比，6年之后的千亿万科，其销售额增长了9倍；2004年净利润约为9亿元，2010年万科按照前三季度的利润折约为50亿元，而这意味着万科6年来的利润增长不到5倍。
深圳一私募机构称，未来3000亿的万科中，还包含了利润更低的商业物业，如果万科的成本控制没有得到大幅下降的话，比1000亿万科的利润可能也高不了多少，一旦股东没有分享到企业规模扩大的收益时，股市上的再融资将会是个挑战。
土储挑战
万科在服务外包、专注于拿钱和拿地的同时，奉行快速周转的万科需要消耗大量的土地，