摘 要：本文分析了房地产开发项目全面成本管理的内涵和特点,指出了房地产开发项目实施成本管理的重要性和原则,针对性地提出了相应的实施对策。
关键词：全面成本管理 项目管理 房地产开发项目
一、房地产开发项目全面成本管理的内涵和特点
房地产开发项目全面成本管理定义为:房地产全面成本管理是在某种制度安排和一定的制度环境下的一项贯穿房地产项目管理活动的整个过程,涉及项目投标、中标签约到设计施工准备、现场施工、竣工验收、直至工程决算的各个环节,都力争降低各种耗费,以获得最大的经济效益的动态管理控制活动。其成本控制内容包括人工费、材料费、机械使用费等实物成本与工程项目管理制度形成与运行的制度成本,主要体现“动态性、全面性、全员性、全过程”的成本管理模式。房地产开发项目全面成本管理要符合房地产产品特点、生产特点以及房地产开发企业的特点。而房地产开发项目全面成本管理的特点主要体现在以下方面:
(一)成本分层核算与归集。
房地产企业实施项目管理制和部门制。房地产企业按照其施工的特点和要求需具备以下部门:策划部、设计规划部、项目施工部、销售部、质量部、用户回访部、人力资源部等等。每个部门的成本各自管理,最终再统一到项目经理部。
(二)阶段点成本控制与反馈制。
由于房地产产品的生产周期长,设计的部门和环节较多。因此,在不同的阶段都要进行相应的成本管理,这也是房地产开发项目开展全面成本管理的前提。同时在各个阶段、各个环节成本管理时要实现反馈制,及时将信息反馈给经理层或者最高管理层,以便全面成本管理的顺利进行。
(三)以单项工程进行成本归集。
以单项工程进行成本归集便于核算和分析。
(四)动态性。
房地产开发项目成本的控制与质量,进度控制是不能完全分开的,因此,房地产开发项目的成本控制是一个动态的控制系统。
二、推行房地产开发项目全面成本管理的重要性
对于房地产开发企业来说,成本管理目标无疑是最重要的,因为房地产企业开发项目是商业行为,是以利润最大化为目标的,质量、进度目标是围绕着成本目标来进行的。施工企业中标并与业主签订合同后,合同价格随之确定,企业要想获得尽可能大的经济效益,只有把管理的基点放在项目成本管理上,切实控制和降低成本。而随着市场越来越规范、透明,开发商再以低水平的项目管理方法去开发项目变得越来越困难。房地产行业肯定将进行一番洗牌,只有那些管理成本低、资金实力雄厚、品牌信誉好的企业才会最后生存下来。这样在项目成本管理上面就必须采用一些先进的科学的项目成本管理方法,全面成本管理便是科学成本管理的重要途径。
三、房地产开发项目全面成本管理的原则
(一)全面性原则。
全面性成本控制要求对房地产开发项目的开发与经营全过程的全部生产要素进行控制和管理。其内涵包括三点:全员的成本管理、全过程的成本管理、全要素的成本管理。
(二)例外管理的原则。
“例外管理”是西方国家在企业经营者管理上要求人们把注意力放到不正常的、关键性问题上的一种管理方法。特别是在对成本指标日常控制的诸多方面,确定“例外”的标准通常有重要性、一贯性、可控性和特殊性。
(三)整体性原则。
成本管理的整体性原则要求把整个房地产开发过程当作一个整体来对待,一是要求各个阶段要按照整体性原则来管理,对于每个阶段中各个小阶段和小环节都要统一管理,同时每个小阶段也应按照整体性原则来管理。
(四)系统性原则。