内容提示：首先揭示了我国房地产企业投资过程中存在的风险,继而详细论述了房地产拆迁投资的外部风险控制措施以及内部风险控制措施,以期对我国房地产拆迁投资项目的风险规避提供一点理论上的建议。
延伸阅读：房地产 拆迁 风险规避
我国房地产业在经历了过去几年的非理性成长之后,目前正临着中央政府的进一步规范与宏观调控。目前,我国各地城市城改造项目上马很多,拆迁就成为一个亟待解决的问题。笔者为,必须认真分析拆迁所带来的各项风险并采取措施进行规,才能使类似房地产开发项目得以顺利进行。
房地产企业在拆迁中面临的风险分析
1.1 政策法规风险
房地产业发展不规范,是政府重点管制和调控的行业之一。府在土地开发模式及相关规则的指定过程中掌握主动权,通过地出让计划控制土地供应量,调节房地产年开发量;通过制定制土地用途的区域规划,利用规章制度限制建筑物的建筑高、建筑密度、容积率、建筑红线、绿化率等建筑指标;通过道路、网、公用能源设施、公共交通设施来引导房地产开发项目的选、开发项目的定位等;通过土地出让金、房地产税收、贷款利率、目开发保证金等手段来影响开发商和购房者的预期,调节房地开发节奏、入市时间、销售节奏[6],因此,从土地出让、地块规、项目报建、施工到销售、物管都与政府宏观调控息息相关。房地产企业在拆迁中面临的风险不仅与以上的宏观调控相,还与城市发展水平、产业政策、旧城区发展定位、拆迁政策、补标准、就业安置政策、古城保护措施等直接关联。地方政府实有利于拆迁改造的政策将加速房地产投资的步伐,降低拆迁的度;旧城区的发展定位可能会将重工业挤出旧城区内,加大旧区土地供给,改善旧城环境,提高居住品质,影响旧城改造;旧改造还与地方政府的古城保护意识、古城保护措施有直接关;补偿标准、就业安置也是旧城改造的重头戏,若补偿标准过,就业安置不到位,拆迁户为维护自身权益就会引发大规模的体性运动,影响社会稳定。
.2 金融风险
和其他投资一样,房地产拆迁投资也面临金融风险,主要表在利率风险、汇率风险和金融政策风险。利率风险是指由于国经济政策和经济形势变化而引起的利率的变动。而调整利率国家对宏观经济调控的重要手段之一,国家通过调整利率引导金流向,从而起到宏观调控的作用。汇率风险是指由于国际货汇率波动带来的涉及外币结算的不确定性。金融政策风险是国家针对宏观经济形势、贷款规模等实施的相关金融政策带来风险[7]。金融风险将影响到拆迁投资的资金来源和融资成本。
.3 其他风险
房地产企业在拆迁中还面临市场风险、自然灾害风险、社会境风险、流动性风险、行政干预风险。其中部分风险属于系统风险,是不可控制的风险,而部分风险属于非系统性风险,主要来自城市政府行政干预。房地产拆迁投资与其他投资项目不同,带有半政府性质,加之城市政府掌握房地产拆迁的政策优惠以及财政担保,因此城市政府对旧城改造的行政干预风险不可避免。
2 房地产企业在拆迁中的外部风险控制措施
2.1 遵循现行法律法规,强化与监管部门的协调机制
房地产企业应尽量遵循现行法律法规;其监管部门可能包括银监会、证监会、财政部和建设部,在管理上属于多头管理。为防范来自法律法规方面的风险,要求房地产企业应及时与有关部门保持沟通顺畅,在资金来源、筹集方式、运作机制、组织形式、信息披露、退出机制等方面尽量遵循现行的法律法规,若某些方面需要突破现有法律条件限制,要及时与相关部门沟通,取得相关部门的首肯,以减少房地产拆迁在法律法规层面上的风险。
2.2 建立风险预警系统
房地产企业在拆迁中对外部风险的把握仅靠经验判断是不够的,还需要建立一套全