摘 要：文章主要针对在房地产项目开发中的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段四个阶段的成本控制作出了分析。
关键词：房地产;项目开发;成本控制
随着市场竞争的日趋激烈,房地产正在告别暴利时代,利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,需要开发企业变粗放式管理为集约式管理,实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化,实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合,发挥其最大效益;节流是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着更重要的意义。
本文主要针对在房地产项目开发中的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段四个阶段的成本控制作出分析。对房地产项目在开发过程中的各种耗费进行指导、监督、调节和限制,及时控制与纠正即将发生和已经发生的偏差,把各项费用控制在规定的范围内。
一、设计阶段
房地产开发企业要降低产品造价,就必须重视设计工作,从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计,设计阶段对房地产项目投资有较大影响,初步设计阶段对投资的影响可能性达75%～95%。可见,房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。项目设计阶段成本控制的主要措施主要有以下几点:
1.引入竞争机制,实行设计招标。实行设计招标制度,一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为,保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争,不断加强自身管理,提高设计水平,增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围,保证了设计方案的质量。最后,在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下,实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案,降低工程造价,使设计阶段投资费用控制。
2.推行限额设计,努力减少设计费用。可行性研究阶段编制的投资估算,经批准是初步设计的投资最高限额;初步设计阶段编制的设计概算,经批准是施工图设计的投资最高限额;施工图设计则按照概算投资细分指标进行限额设计,形成施工图预算。估算、概算、预算等不同阶段的投资指标有前后制约、相互补充之作用。只有防检与监控、预先措施与事后综合平衡相结合,才能不会突破投资目标值,这就是限额设计的目标管理。只要这个目标管理到位,限额设计工作就会成功,项目的投资目标值就能实现。
特别需注意影响建筑设计方案经济性的因素,比如说结构配筋,要求设计单位根据地质勘察报告的设计数据,按地质条件及楼房的抗震要求等要求选取最佳配筋率,从而控制工程造价。
二、招标投标阶段
住宅地产(商品房)项目的招投标大致有土地招投标、设计招标、施工招投标、监理有招标、装修装饰招投标、配套工程投招标、景观绿化招投标、智能化招投标、材料设备招投标等等。采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中,充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格,特别是对于影响力大的重点项目,往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标。
在招标投标阶段进行成本控制必须抓住以下几点:
1.选择合格合作方。对潜在合作方进行五项控制内容(即资质等级、诚信记录、近期在本地域的同业业绩、资金实力、参与项目经理人选、技术、设备)应综合考评,缺一不可,规避进场后再调整风险;特别是主要项目负责人近来的业绩、服务、信誉必须经过分项严格的考察。
2.招标文件的编