[摘 要]房地产企业的成本管理,即对企业在土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本的管理。加强房地产企业的成本管理是提高房地产企业经济效益的关键因素。针对房地产开发企业的成本管理存在的问题,提出相应的管理理论与方法,以供探讨。
[关键词]房地产企业 项目 成本管理
对于房地产开发商而言,追求最大利润是不言而喻的。但是在商品利润日趋平均化的今天,要追求最大利润,首先应有效地控制开发项目的成本。控制好房地产开发项目成本,是房地产企业生存和发展的最根本保证。
一、房地产企业开发项目成本管理的内容
(一)房地产企业开发项目的成本构成
房地产企业的成本构成因素非常复杂,包含了外部和内部因素,涉及环境、经营、技术、管理等各个方面。
1.土地成本。包括国有土地使用权出让金、土地出让契税、登记工本费等。土地成本投入比重较大,是造成开发商的启动资金压力的重要因素。
2.前期成本。包括工程规划和设计费、市政公用基础设施配套费、环境评估费等。
3.建安工程成本。此费用根据市场竞争确认,在一定的建筑结构特征下,成本基本固定,浮动不大。
4.公共基础设施成本。公共设施牵涉到道路、供水、供电、排污管网、环保等。 5.建设单位管理成本。此项主要由人力资源成本和行政办公成本构成。
5.财务成本。主要由资金成本、税务成本构成。对于开发商而言,资金链是影响投资成败的关键,只要是融资成本低于销售利润,则就可适当融资降低自有资金压力,此因素为影响成本的敏感性因素。
6.营销成本。主要由广告成本、推广成本、售楼处、样板房装修等成本构成。
(二)房地产企业项目成本控制的内容
房地产企业项目成本控制的内容主要有以下几个方面:
1.项目策划阶段。主要是寻找项目、市场调查和投资评估的成本核算与管理。
2.项目设计阶段。在这个阶段要编制成本计划和工作流程图,掌握工程费用变化的环境,及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。并进行预测和分析,严格控制设计变更。
3.施工阶段。这个阶段要落实好管理人员各自的职能任务,详细进行工程计量,复合工程付款账单,严格经费签证,做好工程施工记录,并定期进行工程费用超支分析,提出控制工程成本突破预算的方案和措施。
4.项目销售阶段。这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下,房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%,费用数额大,对房地产开发利润的高低有直接影响。
5.技术创新与工艺调整阶段。在工程施工中,进行技术创新和可持续创新,包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用,对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。
二、目前房地产企业开发项目成本管理存在的问题
(一)缺乏成本管理人才
许多企业缺乏具有理论知识、实践经验及成本管理经验的复合型人才,而面对成本控制发展需要,一些成本管理人员又没有及时充实成本管理的新知识、新经验、新技术。由于成本管理人员的意识不强,缺乏法律意识、责任意识和合同观念,最终导致成本控制责任不落实,工作不到位,无法实施切实有效的成本控制措施。
(二)制度不健全,分工不合理
目前,我国的房地产施工企业普遍存在一种现象,即在项目内部,搞技术的只负责技术和质量,搞工程的只负责施工生产和工程进度,搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰,分工明确,但实际上经常会造成一些不必要的浪费。
(三)缺乏完善的责权利相结合的