[摘 要]房地产项目在投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理等各个阶段乃至全过程中都存在大量的风险因素,项目风险管理质量的好坏影响房地产投资项目的经济效益,关乎房地产投资项目的成败。因此,进行房地产项目风险管理研究具有重要的现实针对性、必要性。本文基于项目生命周期管理理论,在分析当前房地产项目风险管理存在问题的基础上,建立了房地产项目生命期各阶段风险管理活动的对应矩阵,构建了房地产项目全生命期风险管理框架。
[关键词]房地产项目 生命周期 风险管理 框架
作者简介:黄海滨,陕西泾阳人,助理工程师,从事工程项目计划与管理工作;高利军,陕西府谷人,在读博士,从事城市建设与房地产开发相关研究。
一、目前我国房地产项目风险管理的存在问题
项目风险管理是项目管理的重要组成部分。目前,国内对于房地产项目的风险管理的理念仍然相对滞后,风险管理重心仍然集中在项目的投资决策阶段,主要围绕房地产项目部分风险因素展开,大多局限于具体的风险分析方法研究。风险管理活动和范围仅限于项目可行性研究的范畴,远不能涵盖项目管理的全过程。此外,项目风险管理过程中形成的经验和教训不能及时反馈和有效积累,大大削弱了房地产项目风险管理的作用和效果。
存在的主要问题突出表现在两个方面:首先,目前的房地产项目风险管理实质上是以房地产项目的建设实施为界,把项目风险管理全过程人为划分为风险分析和风险管理两个独立的状态,重视风险分析、忽略风险管理,是一种典型的阶段性项目风险管理模式。其次,在目前房地产项目风险管理模式下,项目风险管理没有作为一个整体循环或周期性工作来运作,往往是半环管理或者一环管理,不利于管理教训的及时反馈,不具有管理经验的可积累性。这种静态、简单的风险管理思想不能反映房地产项目管理的动态性。
二、房地产项目全生命周期与风险管理过程
房地产项目具有投资额大、建设周期长和不可移动性的特点。这些特点决定了房地产项目在项目的投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理等各个阶段乃至贯穿全过程都存在大量的不确定性因素,容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,从而使房地产项目在整个生命周期内都存在着大量风险。因此,针对房地产项目开展全生命周期风险管理研究,以适应房地产项目管理的需要,具有重要的现实针对性、必要性。
房地产项目全生命周期风险管理是指利用系统的理论方法对房地产项目全生命周期中的风险进行识别、评估、应对、监控,降低项目风险水平,有效提高风险管理效益的管理过程。在房地产项目全生命期的不同阶段,可以开展相对独立的风险管理工作。
本文将房地产项目风险管理过程划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先,风险识别是房地产项目风险管理的基础。风险识别最重要的工作就是寻找项目的风险因素,明确风险管理对象。风险因素的分类因标准不同而不同。按照风险因素作用的阶段和范围的不同,我们可以把房地产项目风险因素分为综合风险因素和阶段风险因素。所谓综合风险因素是指贯穿房地产项目全生命期的风险因素。如自然风险、政治风险、经济风险、社会风险、技术风险等。阶段风险因素指发生在房地产项目开发某一阶段的风险因素。如在投资决策阶段,就可能存在项目地点选择风险、区域发展风险、物业类型风险等。其次,风险评估一般有定性和定量两种分析方法。常用的定性方法有故障树分析法、外推法、头脑风暴法、德尔菲法、主观评分法等。常用的定量分析方法有期望值优化法、计划评审技术、蒙特卡罗法、层次分析法、列表排序