[摘 要]市场经济中,投资活动是频繁发生的。鉴于诸多项目投资的盲目性,本文将从价值管理的角度来规范项目投资的程序和提高房地产项目投资的深度和质量,使项目投资更加的理性和有效。
[关键词]价值管理 房地产 投资机会
作者简介:刘浩(1972-),男,河南省潢川县人,管理学硕士,讲师,研究方向:企业管理。
过去的2008年,国际金融危机成为不能忽略的主题。经济增长放缓、外部需求收缩、地产交易萧条在现实的震撼下,大家开始慢慢体会“危机”一词的深刻含义,探讨房企突破的机遇。
一、房地产项目投资与价值管理
自从98房改以来,政府不再保障居民的住房需求,而是改实物补贴为货币补贴,让广大的购房者到市场上去购买自己的房子。随着住房市场化的进行,地产开发企业所进行的投资活动便频繁起来,但由于缺乏必要的经验和纯粹的千篇一律复制国外和国内有些成功的方案,使房地产项目呈现批量生产的特点,而忽视对用户真正需求的挖掘,成为影响地产市场的发展的一个主要原因之一。因此,本文将通过价值管理的运用,使房地产的投资更加的明晰和理性化,同时构建住房用户的价值体系,明确清晰阐述购房者的需求,使我们的房地产项目更好的满足用户的需求。
价值管理与通常所说的价值工程不是一个概念,它在研究范围以及方法等方面与价值工程存在差异。首先,价值管理主要透露出的一个观念是:并不是说每种方案的比较都是需要量化的,因为有许多东西仅仅简单的量化是没有意义的,同时也使方案的比较出现大的偏差。因此需要价值管理这种定性的描述来解决实际中出现的问题。第二,价值管理是战略层面的,价值工程则是战术层面的。第三,价值工程是实现价值管理的一种有效的方法,而价值管理所包括的处理问题的方法范围广泛:如业主价值体系的建立、FAST方法、功能分析、全寿命周期LCC和the johari window等,这些方法都能在房地产项目的投资中发挥作用,使房地产项目投资更加趋于理性和规范。
房地产行业的特殊性,因其上下游相关产业众多,而且随着中国经济的发展,大量住房需求的爆发,必使房地产在最近几十年成为一个支柱产业,即便中国进入发达国家的行列,人们改善住房的需求还将持续保持着房地产产业的重要性地位。因此,房地产项目的投资活动将很频繁。因房地产项目建成之后的不可移动性和少改变性,房地产的前期投资机会研究和决策显得尤为重要。如何能够避免更多的无经济效益的商业地产项目和不能很好满足购房者需求的住宅项目的产生?价值管理的一些研究方法在房地产项目投资的过程中将发挥重要的作用。
二、房地产项目的投资机会研究
(一)选址问题
众所周知,选址对一个项目的成功起着绝对的作用,大凡成功的项目总是在验证这个地产投资的真谛:“地段、地段还是地段”。然而一个城市中好的地段总是稀有的,所以把太多的精力耗费在争夺稀有昂贵的地段,无疑是需要耗费巨大的成本,而这些成本能不能被未来项目的现金流所弥补还是个未知数,因此这不太符合价值管理关于最小的成本获得最大化收益这一目标。在地块敲定之后,则需要用价值管理的方法来降低下面步骤的费用,使可行性研究更加有说服力。
(二)项目概况
项目概况的确定,需要业主的配合,因为机会研究方要知道业主的真实需要,即业主关于该项目的价值体系包括那些内容,这也是选定一个项目的主要标准。但是这些标准的确定往往是很难的,因为业主作为一个非专业人士,不能够清晰的阐述该项目的定位,研究方也就很难下手去做更深入的研究。这些问题普遍产生在许多类似“委托-代理”的项