[摘要]文章分析了目前房地产企业项目开发中存在的问题,并通过对影响房地产企业项目成功开发因素的剖析,提出了相关对策及建议。
[关键词]房地产企业;项目开发;影响因素;对策及建议
房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产业是我国国民经济的支柱产业,其发展对整个社会的发展起着至关重要的作用,不仅能改善居民的生活条件,改善投资环境,带动建筑、建材、化工等众多相关产业的发展,同时房地产业的发展直接关系到居民生活质量的高低。通过房地产业的不断发展可创造大量的就业机会,解决大量居民的就业问题。然而在房地产市场中,只有成功的房地产开发项目才能对国民经济的发展起到促进作用,才能带动大量相关产业的飞速发展。因此,研究如何保证房地产企业项目的成功开发具有极其重要的现实意义。
一、项目开发对房地产企业的生存发展具有重要意义
我国房地产业的投资迅速增加。从2000年的5000亿元增加到2007年的约2万亿元,房地产投资增加了三倍。在房地产快速发展的同时,我们也看到,目前房地产发展过程中,还存在着许多问题。因房地产项目具有投资额大、回收期长、影响因素多等特点,决定了房地产业具有不同于其他行业的高度复杂性和风险性。这就要求房地产企业具备敏锐的眼光去发现和把握投资机会,识别、控制投资风险,要组织管理好投资项目的实施运作。但现实中许多房地产企业对房地产市场并没有真正了解,对房地产项目开发过程不熟悉,从而造成项目市场定位不准、项目选址不当、产品定位失误、规划设计落后、产品的销售不畅、房屋大量空置等严重后果,甚至导致整个项目开发失败,使开发企业处于被动的局面,影响项目的投资回收,造成资源的极大浪费,影响整个城市的经济建设,对城市居民生活造成不良影响,给国家财政带来极大的经济压力,严重影响了国民经济的健康发展。一边是商品房的大量空置,大量的资金积压。大量的房地产企业项目由于资金短缺,造成项目的开发不力,甚至项目的开发受阻、失败;另一边却是居民的居住条件亟待改善,二者之间的矛盾日益加剧。由此可见,开发企业应如何生产出产销对路的房地产产品,如何保证房地产企业项目的开发成功就显得尤其重要。
二、房地产企业项目前期开发应注意的几个问题
(一)针对不同区域状况采取不同措施,注重项目品质的提高、产品细节的锤炼
如深圳作为目前国内房地产发展的前沿阵地,由于当地经济水平发展较快,居民购买力极强,同时作为新兴的现代化城市,大部分居民多为外来人口,对居住条件的需求相对强烈,所以对目前深圳房地产企业项目的开发来说,具有与其他城市房地产项目开发很多不同的特点。在深圳房地产市场中。由于房地产发展水平较高,居民对产品的要求也相应提高,房地产市场的竞争也越来越激烈,产品同质化越来越严重。由于深圳居民对房屋的户型设计,周边的生活环境、生活的配套设施、产品的性价比、产品的后期服务等众多方面越来越挑剔,开发商要保证房地产企业项目的开发成功,必须更加注重项目自身品质的提高,加强对产品细节锤炼,提高项目产品的设计水平,提高项目环境的质量,有效控制项目的开发成本,同时实施项目规模开发,以降低开发成本,完善项目配套,完善产品后期的物业管理水平,才能提高产品的竞争能力,才能有效保证项目的开发成功。
(二)加强项目的前期决策,提高决策的准确性
由于房地产企业项目具有投资额大、涉及面广、开发周期长的特点,所以房地产企业项目开发前期决策的准确性对后期项目的成功与否有着决定性的作用,而这一环节是很多国内房地产企业运作中的薄