关键词：房地产；投资风险；风险防范
房地产投资由于牵涉的人、财、物数量巨大且是国民经济的支柱产业，所以风险防范在房地产投资中显得尤为重要。科学的风险防范，能有效地降低风险损失，提高企业的市场竞争力。
１ 房地产投资风险概述
１．１ 风险的概念
风险是由于可能发生的事件，造成实际结果与主观预料之间的差异，并且这种结果可能伴随某种损失的产生。衡量风险大小的一个变量是风险量，可被定义为：
Ｒ＝ｆ（ｐ，ｑ）
式中，Ｒ为风险量；ｐ为风险事件可能发生的频率；ｑ为风险事件发生对目标的影响程度（损失量）。
风险的量化具有很大的主观性，与人的评价标准以及对于风险事件发生的预测能力和其后果的控制能力有关。
描述风险量大小的一种形象方法是风险坐标，它分别以风险的两个特征值即风险发生的频率和风险发生导致对项目目标的影响程度（损失量大小）为纵、横坐标（见图１）。
１．２ 房地产投资风险的特点
（１）房地产投资风险存在的客观性与普遍性。所有的房地产项目都存在风险，它不以任何人的意志为转移。因此管理者越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究，以降低风险发生的频率，减少损失程度，但不可能完全消除风险。
（２）某一具体风险发生的偶然性与大量风险发生的必然性。任一具体风险的发生是诸多风险因素和其他因素共同作用的结果，是一种随机现象，但风险事故的发生是必然的。通过对大量风险事故资料的统计分析，发现其呈现出明显的运动规律。这就使人们有可能用概率统计及其他现代风险分析方法去计算风险发生的概率和损失程度，从而加强对风险的控制。
（３）房地产投资风险的可变性。在房地产开发的整个过程中，有些风险会得到控制，有些风险会发生并得到处理，同时在其每个阶段又可能产生新的风险，尤其是在大型项目中，由于风险因素众多，其可变性更加明显。
（４）房地产投资风险的多样性和多层次性。大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂，致使在全寿命周期内面临的风险多种多样，而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂，各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性。
２ 我国房地产投资现状分析和风险估计
近几年来，我国的房地产市场持续升温，房地产开发投资不断增加，销售价格不断攀升。国家通过各种方法对房地产市场进行了宏观调控，以期投资结构合理、稳定房价和市场健康发展。特别是２００６年以来，以“国六条”为标志的中国第二轮房地产调控启动之后，我国城市房价涨幅并未继续回落路线，反而出现反弹趋势。２００６年５月份，国家发改委、国家统计局公布的全国１１个省会级城市房屋销售价格指数见表１。
从国家统计局公布的数字来看，我国房地产业依然热度不减。我国商品房空置１．２２亿ｍ２，空置率大幅增加。而这种投资增幅和高空置率、高房价的存在，加大了我国的房地产市场的风险。
３ 房地产投资风险的防范
对我国房地产投资进行具体分析后，就应该考虑对风险进行防范，以减少损失的发生频率和降低预期损失。本节分别从企业微观和政府宏观角度提出风险防范的对策。
３．１ 企业方面的风险防范
３．１．１ 投资决策阶段的风险防范
投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作：
（１）高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开
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