房地产项目开发是以预测未知的未来需求而将货币和其他资源投入房地产开发、经营、管理和服务等活动中的一种行为，以期在将来获得不确定的收益，而这个不确定性就是房地产项目风险产生的根源，这是由房地产项目开发的特殊性所决定的：
①位置的固定性。房屋与土地属于不动产，房地产在地理位置上的不可移动性、空间上的固定性是房地产这一商品区别于其它商品的一个重要性质。位置的固定性是房地产的主要风险因素之一。
②投资规模大。房地产项目开发是一个规模庞大的综合性工程，从购买土地到房地产的建设、租售和经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。一般地说，投资规模越大，则开发商所承担的风险就越大，此时他将面临着通货膨胀率、贷款利率以及房地产市场供求关系等的变化所带来的风险损失。
③开发周期长。房地产项目开发及其交易具有一个较长的时间过程，从项目决策、融通资金、购买土地、房屋建造以及租售等，时间因素是一个永恒的不确定源，开发期长短是决定项目风险的一个最主要因素。
④经济相关性。由于房地产在空间位置上的固定性，某地区房地产的发展与当地经济的发展关系十分密切。房地产的发展对整个地区的经济发展趋势十分敏感，当某一地区的经济不景气时，房地产租售困难，投资者不敢进入房地产业，房地产开发变得萧条；反之经济高涨时，房地产业繁荣。
⑤市场不充分性。房地产市场与完全自由竞争市场相差甚远，发育很不充分。 市场信息的不对称、相对区域垄断性，是一个准市场。这种不充分性在一定程度上给房地产项目带来了风险。
房地产项目风险的特点
房地产项目具有周期长、投入资金量大、资金变现能力差等特点，因而房地产项目风险也具有其自身的特点，具体如下：
①多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。
②变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。
③补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。
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