【摘要】 本文针对房地产投资的高风险性提出了构建房地产投资风险管理机构,希望能对房地产企业风险管理提供一些参考。
由于房地产投资的特性决定了房地产投资存在着巨大风险,房地产业又是一个典型的高风险行业,为了减少房地产投资的风险性,加强和完善房地产投资风险管理成为必要。在发达国家,每年都有相当的房地产企业破产。德国房地产大王施奈德错误估计德国统一后经济发展形势,大举投资于房地产开发,但是由于德国经济两年的衰退,房租房价双双跌落,使其欠下一百亿马克的债务,万般无奈,于1994年复活节携全家逃之夭夭(1)。在我国,房地产投资的风险性往往得不到开发商内部的足够重视。随着我国宏观调控自1993年下半年的加强,房地产市场也日趋规范化,那种依靠钻空子、偷漏税、违法经营获取高额利润的机会将会减少。开发商只有充分估计房产投资风险,加强自身建设,搞好投资风险管理和控制,获取正常的利润水平。伴随我国经济的复苏和政府对住宅产业的支持,房地产业又要迎来新的艳阳天。越在这时候,越要搞好投资风险管理;而要搞好投资风险管理,就要首先从开发商内部健全机构,有专门机构和人员去执行或协调风险管理职能。本文将对房地产企业风险管理组织机构的设置和风险管理的目标等进行探讨。
1 风险管理目标
建立和完善房地产企业风险管理机构,应该首先明确该机构的职能,也就是要明确风险管理的目标。我们知道,任何一项管理工作都是为实现某一特定目标而展开的。风险管理同样要围绕风险管理所要完成的目标进行。房地产投资风险管理目标应该是在损失发生前保证经济实现,在损失发生后有令人满意的复原,即包括其损前目标和损失目标(如图1)。
1.1 损前目标
(1)节省风险管理成本。风险管理要注重实效,讲究效益,尽量避免不必要的开支。在损失前节省风险成本等于增加了损失后为恢复经营所需的资金,若损失未发生,则会增加收益。
(2)减少恐惧心理。对风险的恐惧和担心,容易导致人们心理和生理的紧张,出现行为反常。领导可能会因此而畏首畏尾,难以果断决策,贻误时机,公司职员由于心理上的恐惧易造成工作上的失误,压抑工作主动性、积极性,增加额外成本开支。通过风险识别、估计和评价,采取措施对风险进行妥善安排和处理,有利于清除或减轻心理负担,满足人们追求安全的愿望,使公司放下包袱,放手经营和开展各项工作。
(3)承担社会责任,建立良好的形象。企业存在于社会环境中,企业潜在的风险损失不仅仅对企业本身有影响,而且对社会也产生影响,加强企业风险管理,很好地履行企业应尽的社会责任,可以树立企业良好的社会形象。对于房地产投资这样一项社会工程的企业而言,显得尤为重要。
(4)满足社会和政府要求。风险管理必须考虑社会的要求,并与社会环境相协调。同时房地产开发必须在法律许可的范围内,满足政府的要求。如开发应与城市规划、当地习俗、消费水平和发趋势相适应。
1.2 损后目标
(1)维持生存。这是在风险损失发生后,企业最重要的目标。对于房地产投资,风险的发生将导致风险损失,此时企业应不惜财力继续经营,维持开发项目的正常进行和长期积累的良好的信誉。若损失过大,企业无力开展原有的经营活动,也要力求开展部分经营活动,维持企业的生存,积蓄力量,以求东山再起。
(2)稳定收入,继续增长。对刚承受了巨大损失的企业,收入的稳定显得格外重要。风险管理者要通过制定并实施相应的风险管理措施,实现资金回收,维持稳定收入,给企业获得喘息之机。其次,搞好风险损失善后工作,认真总结经验,吸取教训,扩大开发经营,实现继续增长这个更大的目标。
(3)承担社会责任。企业受损后,要尽可能
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