一、房地产行业的风险管理理论
1、风险管理的相关定义
根据风险理论的研究，风险的一般定义是人们对未来行为的不确定性而可能引致的后果与预定目标发生的负偏离。在房地产投资的范畴内，风险专指投资主体在项目开发的整个过程中将遭受损失的可能性和后果程度。风险管理就是针对该可能性和产生的后果进行的分析、评估、预防、控制等过程。
2、房地产项目开发中风险管理的意义
(1)风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。风险管理基于风险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。
(2)风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。风险管理利用科学系统的方法，管理和处置各种风险，有利于投资主体减少和消除经营风险、决策失误风险等。其实施措施可以将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收益目标的实现。
(3)风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。
二、房地产项目投资开发中的风险识别
1、项目开发风险的来源
按照房地产开发的整个流程来说，风险分别来自于以下几个阶段。
(1)开发场地选址阶段
项目对位置极为敏感，成功地开发离不开准确的选址。例如商业用地不能拿来当住宅用地；能否正确地评估某地块的价值也具有很大的不确定性；另外还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题，各种不确定或随机因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚而流产。
(2)项目融资阶段
通常开发商都需要从银行或者其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金的使用成本即利息支出对开发商的最终利润影响极大。此外，开发商通常采用在楼宇/项目开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，但该过程中一旦遭遇预售款无法到位，就会因资金短缺而面临困境。
(3)项目建设阶段
这期间主要存在成本、工期以及承包商违约等风险。
(4)租售阶段
较小的租金或售价变化，也会对开发商的收益有大的影响。而通常租金售价的趋势难以准确的估算；客户支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。
2、风险种类
房地产项目的风险主要属于经济性质的，如商业风险、金融风险、购买力风险等。
(1)商业风险
该风险指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：其一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量。其二为市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等等。
(2)经营风险
经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力。
(3)购买力风险
购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。
(4)变现风险
房地产项目是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去。同时它的投资周期和使用周期长、价值量大、占用资金多、谈判时间长、交易费用高，这些因素均影
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