屈指一算,我上任50万平米的明天第一城项目总经理的时间已经一年零三个月了!从2004年从国美电器转入地产,算个外行,开始负责行政,后来负责营销,再后来曾兼职负责过一级开发,到今天全面负责50万平米的项目,四年四大步。随着三期交房后压力小了许多,我提醒自己该总结一下了,项目总经理的责任是什么?应该有什么权利?项目总经理应如何定位?
项目总经理应该是一位统率千军万马的将军,门旗之下,抚剑稳坐战马之上,手握令旗,镇静自若,他心中早就谋定,只需催动战鼓,顷刻之间便会拿下敌营。这是我看武侠小说后,对项目总经理的角色定位!
一、项目总经理在公司既是决策者又是执行者
房地产项目开发对管理者要求很高,在角色定位上,既要坚定的执行董事会的投资意图,在工程进度、工程质量、成本控制、营销推广上容不得半点差错;同时,身为“前线”指挥官,又必须拟定项目各系统的整体开发计划和分步执行计划,参与到公司决策当中。特别是在公司要求与项目实际情况有冲突时,必须对事不对人,仗义执言,阐明自己的观点,去影响决策。而不是去逃避、甚至隐瞒实情,当项目总经理处理好了这个关键问题后,反倒会增加老板的信任,并获得下属员工的拥护,树立权威。
承上启下才是对的!如果项目总把自己当成“领导”只去决策,或者理解为只是简单的“执行”,角色就是错位。
二、项目总经理至少有50%精力去创造良好的外部条件
房地产开发政策性很强,从发改委立项,到申办五证(土地证、用地证、规证、开工证、预售证),还有市政手续的办理,包括供电、燃气、自来水、雨水、中水、污水、道路、电信、有线电视、供暖、园林、人防等,无不要准时拿到政府批文,否则,谈不上施工。据统计,一个项目下来,大大小小要盖近150个公章。在搞房地产之前,我都不理解政府设那么多部门干吗?现在明白了,都在那等你去报文呢?这150个公章,一个盖不下来,整个项目就失败了。为什么项目总经理压力大,甚至要拿出至少一半的精力去跑批文,原因就在于此!
我在实际工作中有一个窍门:政府一般8:30上班,一般都会在8点左右到单位吃早饭,我干脆就7:45到,站在大门口等经办人来,然后跟着上食堂,有事赶紧汇报,上班前,大部分问题差不多该解决了。赶上好说话的,还能蹭一顿早点。因为你是今天第一个去办事的,一般经办人态度都挺好。虽然有几次等了一上午领导开会也没来,但中午领导一回单位,知道我已等了半天,站的都快站不住了,往往也会不好意思,对办事大有好处,此为”苦肉计”。
采用这招跑手续,效果不一般。我负责昌平项目时,早上6点从市区走,经过八达岭高速,7点半就到了政府部门,8点前一般事都办完了,到单位也就是8点40左右,不耽误上班!
处理突发事件也很重要!在去年6月我刚负责明天第一城时,正赶上周围居民因为项目夜间施工扰民,与项目情绪十分对立,甚至发生冲突。无奈我迅速抽专人负责维护周边小区关系,包括依法发放了10几万元的扰民费,获得居委会认可后,其出据了手续,项目才得以在建委办理了夜施证。否则,别看这件小事,影响的可是工期这件大事。
处理好周边关系还会受益呢!有一次,负责电力的张树军经理在我刚刚上任几天时,便向我介绍地铁5号线电力路由与我项目一致,计划最好能促成合作。经过了解方案后,我迅速将此事向董事长汇报,抓住机会与之签订了合作合同.这次“借力”,不仅直接节约了近1300万的外电源施工费用,而且争取了时间,使明天第一城在入住前通了正式电。每当我看到明天第一城夜晚亮起的一户一户的灯光,我都会有一种强烈的成就感!
一个好的外部关系的处理就能节约1300万,一件扰民纠纷处理不好就影