房地产开发作为开发商的主要项目,在市场经济的竞争中主要目的是盈利,即投入就要收到效益,但随着人们生活水平的提高,对居住条件的要求也越来越高,开发商的投资也随之增加,在这种情况下,对房地产开发的投资控制就显得越来越重要,现就有关投资的几个方面谈一点看法。
一、投资的组成部分
房地产开发投资由多个方面组成的,但在各个方面的重要程度不同,但以下几个方面一般都有:
1、土地费用:主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;2、前期费用:主要包括勘察费、规划费、设计费、施工图设计费、图纸审查费、场地准备、招标费用等;3、政策要求的各种收费如:质检费、监理费、基础设施配套费、人防工程费、墙改基金、消防费、规划管理费、劳保费、开发管理费、交易手续费、保险费等;4、开发区片内的配套设施费用,主要包括:供水管线及增容费、供电设施的各项费用、道路硬化、区内绿化、物业管理的准备费用及其它公共服务设施费用等;5、建安造价:也是开发商的主要投资部分包括土建、安装、装饰装修造价;6、其它费用还有:贷款利息、税收、开发公司管理费用等。以上费用基本构成了开发项目的全部投资。
二、投资控制转贴于:中国项目管理资源网
开发公司要想获得最大收益, 除了千方百计增加销售收益外,还应想方设法降低投资,把增加各项成本、费用的发生控制在科学合理的限额以内,以求在开发项目中合理地使用人力、物力、财力,取得最大的投资效益。以上投资中有些政策性收费是固定的,而有些则可以通过努力加以控制,从而达到降低投资的目的。对此,我认为投资控制的重点应放在以下同个方面:
1、设计阶段:据专家研究指出,设计费虽然只占开发项目全部费用不到1%,但在决策正确的条件下,它对工程造价的影响程度达到75%以上。显然,设计是有效控制工程造价的关键 ,重施工,轻设计的传统观念必须克服。因为设计图纸一旦完成,项目的结构形式,装饰标准,材料设备选型等就确定了,投资额基本确定。当施工图付诸于施工时,按图纸施工是施工单位必须履行的职责,施工单位无权变更图纸及考虑设计优化的问题。因此,工程投资 控制的重点应放在设计阶段。在初步设计阶段,进行多方案比选,运用价值工程原理,以提 高产品价值为中心,将技术问题与经济问题紧密结合。在满足一定功能的前提下,尽量降低成本,避免浪费的发生。同时,认真做好设计概算的编制、审查、监督,提高设计概算的 准确度,以全发生问题及时解决。
2、合同阶段:积极推行施工项目招、投标制度,通过招、投标,使投标人之间展开竞 争,使工程价格趋于合理或下降。因为招、投标坚持的是公开、公平、公正的原则,有严格 的管理机构和管理程序,有高素质的专家系统支持,以及工程技术人员的群体评估与决策,并按照择优选择的原则,能使选择的原则,能使那些报价校低,工期较短,具有良好业绩和管理水平的队伍中标,这就为合理控制工程造价奠定了坚实基础。
3、施工阶段:应严格控制工作变更和加强材料管理。因为在一般情况下,设计概算对设计变更考虑较少,随着变更的增加,必然增加工程造价,并可能导致超出原来的预计投资,其次,工程变更容易引起停工、返工现象,会推迟项目的交付使用,减少项目使用带来的效益,这了无异于增加工程造价。因此,在施工过程中,开发公司应高度重视工程变更,坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资,对一些确需变更的情况开发公司应严格控制变更单价和施工工艺,并做好现场记录和有关数据的收集整理工作,避免浪费的发生。另外,建安工程成本,材料成本占工程直接费用的70%左右,材料的质量、功能、加工都会影响项目
投资的大小和开发项目效果、设备、材料质量低劣会造成工程返工,影响工期,加大费用开支,不按计划供应,不按规定结算会影响工程进度,设备和材料管理不善,会造成浪费和损失。因此,根据施工进度,编制设备、材料供应计划,按材料实际价格与定额预算价格计算价格差异,合理控制价差水平,严格设备、材料的购入手续,对施工单位自购材料要监督质量。防止劣质材料被使用。
总之,工程的投资控制贯穿于开发项目建设的全过程,只要我们抓住重点环节,采取.技术与经济相结合的切实可行措施,以主动控制替代事后控制的传统作法,开发项目的投资控制就能达到事半功倍的效果。