房地产项目定位掠影
对市场来说，目前是一个定位的时代，西方甚至出现以定位代替创新的说法。阿尔卑斯山的水流到依云（Evian）变成了依云矿泉水，流到日内瓦、洛桑却什么也不是。法国依云矿泉水之所以能在全球有11%的市场占有率，能在中国卖到50元/50ml，它“卖天然纯净，赢高端市场”的定位起了很重要的作用。
找到自己独特的合适的生存位置有时比创新更重要，正因为定位如此重要，所以有行内人士称房地产项目定位为“房地产开发第一难”，没有准确明晰定位的房地产操作就如同一列失去了轨道的火车，随时有可能瘫痪。而准确的定位则能使项目获得核心控制力和稳定的利润点。
这里，我想结合自己的项目操作经历谈一下房地产项目的市场定位。
望闻问切解决不了定位
开发商在立项之初往往都会做市场调查，做市调没错，问题在于市调往往都是由专业的市调公司，或者公司刚招进的员工完成，无论是前者还是后者都会因缺乏丰富的行业经验，而使市调仅仅停止于数据的罗列，资料的堆集。所以，调查是容易的，分析是困难的。只有依靠对行业的深入了解，才能对项目的价值判断有一个基本思考出发点，才能不停留在市调结果的表面，找出深藏在信息海洋中的一根针，从而找出解决项目难题的准确定位。
长沙的一个项目，位于韶山北路的中心商务区，周边有三座五星级酒店，有全国著名的媒体湖南经视，其它如湖南大剧院、省图书馆、银行、医院、学校等更是散布四周。开发商拿地后请了国内一流的华东建筑设计院，几经修改做出了长沙一流的整体规划，然而开始施工时他们犹豫了，因为他们得到了调研公司提供给他们的结果：长沙整体收入偏低，高档楼盘滞销，单个项目月销售仅三五套。
我们就在此时介入了项目，一个周的前期市调，我们发现长沙虽然整体收入不高，但高端消费能力很强，原来的高档楼盘滞销与收入无关，滞销的主要原因是项目属性支撑不了高端价格。而且，滞后的房市和强劲的高端消费呼唤更多更好的住房上市。借着这个项目已有的高起点规划，我们决定走高档定位，打造长沙楼市新标准。
中国物管第一品牌中海请来了，国际五大景观公司之一怡境师请来了，纯净水直接到户了，省重点小学引入了，同步收看11个国家卫星电视频道……项目成了长沙高档楼盘的代名词。一句“让长沙为你喝彩”的主题定位语，将整个长沙拟人化，既与楼盘气质吻合，又照顾了长沙人好面子的潜意识，而且一个“你”既指开发商又指购房者，皆大欢喜。
所以，如果给楼盘定位以为凭简单的望、问、闻、切就可解决，结果经常会让人跌一跟头，一定要找出隐藏在背后的问题。
定位，有舍才会有得
有的房地产项目在进行整合之后，会有多个可定位点，而消费者在强大而众多的信息流面前，接受一个项目的信息量是有限的。所以，此时就需要进行取舍，找出最引人注目、最简洁、最能打动目标消费者的定位。
深圳南山区海边的一个项目，一期靠“海”的定位完成100%的销售，二期单价平均提高了将近1000元。开发商想寻找一个更加合适的定位支撑这上涨的1000元，显然当周边楼盘都在说海的时候，海已经支撑不了楼盘的价格了。当我们对这个项目进行整合时，发现它可以定位的点除了“海”还有很多，如片区内规模最大、深圳最丰富独特的社区文化、真正的沙滩棕榈园林、从北师大幼儿园到北师大附中的名校一条龙教育……一个点难以概括，哪一个又难以舍弃。最后，我们选择了似乎不是太强势的“名校”做定位点。
深圳引入名校的楼盘很多，但都因为是开发商投资，在取费上昂贵且难以保障师资水平，所以名校仅仅成为销售的诱饵，业主入住后其子女入读并无多少便利。我们项目的目标客户以年轻夫妇为
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