房地产项目管理的目标体系

2005/4/1 16:58:16 | 4857次阅读 | 来源：网友转载【已有0条评论】发表评论

　　争取项目的成功实施是项目管理的总目标。要取得项目的成功，首先必须做好如下工作：
　　
　　（1）要对具体项目进行充分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。
　　
　　（2）要对项目技术方案进行科学、经济的设计。在设计的过程中，要坚持技术先进与经济合理化相结合的原则，加强人居环境的改善，保证项目事实的安全性和使用的高效性。
　　
　　（3）要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标参与者调动起来，融为一个统一的整体，才能把项目所有的活动联系起来，形成一个有序的整体。因此，高素质队伍的建立是项目成功的关键和基础。
　　
　　上述三个方面的工作是项目取得成功的前提条件和基础。这里的项目成功是一个相对的概念，是相对于项目所处的具体环境而言，离开了这个具体环境，一个成功的项目也可能会转化为不完全成功的项目，相反，一个非成功的项目也可能转化为一个基本成功的项目。因此，成功项目在不同时期、不同环境下的判断标准是有差别的。但这并不是说没有判断标准，一般情况下，作为一个成功的项目应满足下列条件：
　　
　　（1）要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。
　　
　　（2）要在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。
　　
　　（3）要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。
　　
　　（4）必须使项目能为使用者（顾客或用户）所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各方面都感到满意（这可能是一个比较苛刻的条件）。
　　
　　（5）必须使项目管理与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。
　　
　　（6）必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地解决项目过程中出现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。
　　
　　要使项目完全符合上述每一个条件，几乎是不可能的。因为在一个具体的项目中各个评价指标的重要地位不同，常常需要确定它们的优先级，如有的指标必须保证，有的指标尽可能照顾，有的指标是不可能完全得到保证，甚至有些指标之间是相互矛盾的等。因此，在具体项目中，我们应根据项目的具体特点，确定各个指标的优先等级，保证项目总体目标的实现，这一工作实质是属于项目目标优化的工作内容。
　　
　　当然，项目是否能够获得成功，不仅与项目管理的内容和方法手段有较强的相关性，而且与项目管理的目标设计是紧密相连的，如英国建造学会在《项目管理实施规则》中定义项目管理为：“为一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。”在房地产项目管理的多目标体系中，其三大基本目标及其关系的确定是建立项目目标体系的主要内容。所以房地产项目管理的功能（质量）目标、进度（工期）目标和费用（成本）目标，共同构成了房地产项目管理的目标体系，如图所示。
　　
　　项目管理的三大目标通常由项目任务书、技术设计和计划文件、合同文件（承包合同咨询合同等）具体地定义。这三大基本目标在项目生命其中有如下特征：
　　
　　（1）三大基本目标共同构成项目管理互相联系、互相影响的目标系统。某一方面的变化必然引起其余两方面的变化。如果过于追求缩短工期，必然会损害项目的功能（质量），引起成本增加。所以项目管理应追求它们三者之间的优化和平衡。
　　
　　（2）这三个基本目标在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体，由概念到实施，由简单到详细的过程。项目管理的三大目标必须分解落实到具体的各个项目单元（子项目、项目活动）上，这样才能保证总目标的实现，形成一个完整的控制体系，所以项目管理实质是目标的管理。
　　
　　（3）三个基本目标结构关系的均衡性和合理性，构成项目管理目标的基本逻辑关系，任何只强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。它们的均衡性和合理性不仅体现在项目总体上，而且体现在项目的各个单元上。
　