房地产开发与经营策略

2006/7/13 16:13:56 | 2521次阅读 | 来源：网友转载【已有0条评论】发表评论

内容摘要：房地产业是国家的一个重要行业，它综合了金融行业、建设行业、服务业的一切因素，包括勘察、设计、施工、招标、销售、物业等，房地产公司面临的市场外部环境比较复杂，它受国家许多政策的调控，整个运作流程比较复杂，所以要有一定的企业开发和经营策略。以保证企业长远发展。企业经营策略引导着企业发展方向，对于未来生存和发展壮大起着决定性作用。它主要表现在：国家政策应对策略、项目产品开发策略、企业整和策略、融资策略、企业营销策略、客户管理。

关键词：产品开发策略企业整和策略融资策略企业营销策略客户管理

一、关注国家宏观调控政策
房地产外界变化比较复杂，有许多不可控因素，必须研究国家房地产相关政策及房地产走势，做出相应的测评及判断，制定合理的公司规划，设定总体发展目标，现在一些有实力的有长远发展眼光的房地产开发商已经在招聘这类相关人员，以便使自己的发展战略和投资方向更趋理性，更好的规避风险，不致造成战略上的重大失误。
二、全国形势及地区具体分析：
根据具体情况具体分析，因地置宜，分析相关地区的开发量及当地人群的购买力，制定公司的发展目标，
万科1993年的全国发展战略本身就是一个失误，没有对全国形势和需求作出正确判断，盲目进驻，导致了一轮大规模的扩张失败，演出了败走京津的结局，导致北京总经理每年一换，北京成为万科职业经理人的“滑铁卢”。万通当初进军海南，正逢海南地产低迷阶段，留下了一段遗憾，反过来冯仑转走北京搞开发，业绩斐然，创造了公司的发展前景，奠定了在北京房地产的实力地位，现海南房地产复苏回暖，又计划进军海南，我想该公司也是经过了一番区域分析之后作的决定，不知他是否能圆海南梦，只能用时间来印证。
三、住宅楼、写字楼、商业MALL、项目产品开发策略：
一个房地产开发商确定自己的产品很重要，是塑造品牌的前提，关键在于锁定哪类客户群。一是公司分析了当前存在这种需求；二是公司具有这方面的强项和实力；三是有合适的人来做这件事，
四、销售开发策略、定价、营销策划策略：
现在的社会“好酒也怕巷子深”，一定的营销手段和策划策略还是必要的，能起到意想不到的作用。开发一种产品，制定销售策略，要根据近、长期公司发展战略、公司现金流、回款速度、及产品特性和当地购买力度来全面衡量，制定适合的销售政策。具体情况具体分析，一个项目一个阶段或许有不同的销售政策。
五、融资策略，防止资金断链
融资方式有：股票上市、银行贷款、争取大股东、海外融资、发行债券等，资金是一个企业最重要的一环，以后房地产企业主要是品牌的的竞争，而品牌需要企业长期投入大量资金不断开发，并且开发出质量风格优异而又具有实用性的产品，从而占领大规模的市场份额。所有这一切都需要雄厚的资金做支撑。而强有力的融资筹款能力是重要的一个手段。大资金大项目将成为房地产企业以后运做的主要方式。资本运营是非常重要的。具备中资性质的上市的大资本集团，主要有4家，华润、中海、招商、中旅，华润旗下有深圳万科、北京华远，招商局下有招商房地产，中海下有中海房地产，中旅下有中旅房地产，每一个都做的很大，无形中印证了资金保障这一点。但又要防止被全面收购的风险，默契融洽的与大资本商合作，决非一件易事，不能为了各自的利益而互相扯皮，出现不和谐的音符，进而导致合作失败，使双方受害。
六、物业管理策略
物业管理是房地产企业一个不可回避的话题，物业管理水平是房地产企业综合管理的具体体现，是企业文化的象征，说到实质是一个服务意识问题，如何实现全面满意的优质服务的具体方法和制度
七、现在企业运做主要体现在三大管理：战略管理、项目管理、营销管理；
战略管理讲究作正确的事情；项目管理讲究如何做正确的事情的方法；营销管理讲究如何有效良好尽快的做好正确的事情；这三个不是界限那么分明，而是互相融合在一起；如何作好这三块管理，如何将三者紧密连续的衔接在一起，将是一个房地产企业值得研究的重要内容。
八、客户管理
以往没有什么分类，现在注重对大客户的管理，适用于二八原理，摘出那些能为企业创造利润的大数量购房者或重复购房者，作为重点服务对象，这样把主要精力用到最有效的地方。企业资源是有限的，如何将有限的资源用到关键部位，将其发挥最佳效能，是我们值得深思的问题。