房地产开发项目可行性分析

2006/7/13 15:58:19 | 6607次阅读 | 来源：网友转载【已有0条评论】发表评论

内容摘要：
房地产开发项目可行性分析，至关重要，是进行其他工作的前提。主要参考市场分析、对地区的影响性、项目效益、融资能力、环境评价、经济评价等，开始的可行性分析，可能促使项目成功，也可能导致项目流产，不可行的项目以后很难执行，可能导致项目失败，造成不可估量的损失，虽然项目可行性分析会耗费很长时间，但会回避很多不利情况。应综合考虑各方面的情况，作出项目可行性分析报告，分析各种不利因素，作出正确决策，为项目计划提供相应的前提，提供便利条件。

关键词：市场研究经济分析环境分析

1、市场研究
分析当地区域是否存在房地产项目产品需求，抽样调查要比较客观的进行分类，要理性化；客户群的市场率有多大比重，是需求普通住宅、中档住宅、高档住宅；还是酒店或写字楼及商业设施，客户群的地区差异，当地政策如何，土地出让价格怎样，现在土地成为房地产企业发展壮大的一个软肋，只有经过了详细的市场调研以后，才能有一个客观分析的基础。
2、建筑方案的拟订
开发项目产品，规划设计方案很重要，它关系到项目的造价、以后的销售情况是否顺利，还要考虑区域的地方性居住条件，客户群的偏好。产品方案、拟建规模、建设地点，项目的预测进度安排，本企业资源情况、建设条件、协作关系的初步分析等。建筑方案需要房地产企业各个部门进行充分的市场研究分析后，在此基础上企业各个部门沟通达成共识后，由房地产企业提出建筑方案概要书，通常建筑方案要经过详细研究反复论证，拿出几套方案经过综合对比，选择最适合的。经过对比以后，找出平衡点，做出最佳选择。
3、项目开发的SWOT评价
实施一个项目前，要进行优势、劣势、机会、威胁四项分析，本开发项目具备那些房地产企业开发产品不具有的独特品质，同类项目产品那些具体方面更具有优势；开发本项目产品具有那方面的劣势，怎样避免或弥补，如果经过平衡收益超过风险或劣势所造成的后果，项目也是可以开展的；项目的机会也很关键，何时进行，目前同企业的整体发展战略是否一致，是否对企业市场占有率有一定影响，本项目是否存在现实良好机会是要经过平衡的。威胁分析意味着风险存在，项目开展前进行风险分析，制定风险应对措施，看是否能起到效果，如果威胁依然存在，不能很好的解除，那么项目的实施可能性就要受到限制；这四个方面既要单一分析，又要统一考虑平衡，最终才能得出比较客观的结论。
4、项目经济分析
项目的开发造价，投资估算、建设条件及开支情况，都应有一个大致的分析，制定资金筹措设想；考虑融资难度及可行性，有哪些外部资源可以利用，采取那种融资方式可行性最大，那种融资方式风险最小，是采取单一融资还是组合融资，如果是组合融资还有一个优化组合策略问题。对项目产品的前期投资估算是很重要的，进行盈亏平衡分析，核算销售收益和支出情况，做出资金现金流量表，考虑资金收入和支出的时间差，测算项目最终收益，测算偿还贷款能力，看自身应付能力是否能够达到，以分析项目的实施可能性。
5、项目开发环境分析
主要是2个环境，一是国家大环境；时刻了解国家宏观政策，注重及时分析，现在好些房地产企业均设立了国家政策研究员，专门搞这项研究，以应对政策风险，进行企业内部调整，以适应国家政策对其影响。象现在实施的国家七部委联合出台的竭制房价八条新政，就需要各个房地产商制定相应的应对措施，调整自身合理架构。优化内部管理机制，不断增强企业竞争力。二是市场环境；市场环境主要是区域分析和相应外部房地产企业竞争情况，研究项目产品是否适合在当地开发，同行业在区域内的市场占有率及竞争力，合理制定相应计划，分析项目的影响力和资金情况。进行可行性分析，避免无所谓的风险。

项目的可行性分析是其他开发过程的基础条件，只有信息正确且充分，才能得出客观公正的结论，看项目是否值得向下面进行；否则欲速则不达，极有可能造成不可弥补的损失。