我结合多年的房地产项目开发及营销策划工作实践, 对房地产项目开发及营销策划中产生的风险因素，产生的原因作了分析,提出了开发及营销策划的定位技巧,以确保房地产项目的开发成功。
项目定位前我们总首先要做解决以下的风险问题：
一、不可控风险
（一）、宏观环境宏观经济与政策风险
（1）、货币政策适度从紧，一年之内多次加息
（2）、提高第二套住房首付门槛
（3）、土地新政的出台，开发周期缩短，明确开、竣工日期等
（4）、整顿规范商品房预售行为
（5）、廉租房、经济适用房全面启动
……
据统计，08年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。
（二）、人口基数增长风险
2007年**市人口约80万， 中心区人口约100万人，**区人口约28万人
（三）、存量房环境风险
1、项目周边有大量存量房；
2、2008年1-4月，全广西某市房地产开发完成投资21亿元，比1-3月回升8.1个百分点，比上年同期增长64.8%。
3、新城区：5月统计新城区合计推出房源总量约为10000套，已售3000套，存量7000套，市场消化比较缓慢。产品存量主要集中于嘉和地产新推出的****园和****园，两盘总推量为650套，已售40套，产品存量为610套，产品存量占到整个新城区房地产市场存量的44.36%。
4、城北区：5月统计城北区合计推出的房源总量约为9850套，已售4500套，存量5350套，市场消化比较缓慢。产品存量主要集中于华泰嘉园及宏观华府，两盘共推出1568套，整体预售方为600余套。产品存量占到整个城北区房地产市场总量的60%。
（四）、购买力风险
1、经济落后的三四线城市，经济基础低；
2、公务员，大型企事业单位员工家庭月收入约为3000元，家庭年收入4-6万，购买力相对有限。
（五）、经济增长缓慢风险
经济增长缓慢，缺乏第二第三产业支撑，新钢、核 电等产业链的形成尚需要时间。
（六）、周边存量土地
1、保守估算，目前仅行政新区可供开发的熟地在10000亩左右；
2、未来 行政新区道路规划完成后，可供开发的土地将急剧放量；结构性失衡；
二、 部分可控风险
（一）、城市配套
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文章来源：中国项目管理资源网
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