随着中国房地产法律法规的不断完善，可以策划、设计出十几种，甚至几十种土地资源的使用权和房地产所有权的交易方式。开发商可以利用各种权利的交易，解决开发项目的资金需求。因此，控制交易风险是控制金融风险的重点。在本文中仅介绍两种常见的交易方式。
第一种是出售物业的长期收益权。
将未来物业资产的部分或全部的预期收益权以折现方式转卖给投资人，来获取短期项目开发资金。出让长期收益权不存在赎回问题，待出让合同结束时，投资人已经完全收回资金的本息。在交易过程中主要考虑的风险有以下方面：1、租赁合同的总金额；2、资产的安全性；3、交易的安全性；4、租赁合同的安全性；5、物业租金的每年上浮比例2-6%；6、承租签约企业的资信情况；7、算出一次性转让的折现率；8、按照折现率确定折扣。
这种交易方式的销售对象为保险公司等长期债务到期的机构投资商。收益权信托计划的安全性主要取决于承租人的信誉和企业经营情况。融资方式相当于租赁合同的折现转卖。
第二种交易方式是出售开发项目的权益权。
以开发项目作为融资主体，开发商可以采用股权出让、回购的方式，在开发项目竣工和具备销售条件时，以固定回报率回购出资人持有的股权。发行权益型信托计划需要控制以下风险：1、投资项目市场前景的可行性；2、合理的交易结构和投资回报保障；3、开发企业的能力和对开发企业的信心；4、需要对开发项目的详细披露；5、投资人需要锁定投资回报率；6、需要具备实力的大型企业担保；7、对投资风险的正确评价和对策；8、投资管理企业的能力和信誉。
发行权益型信托计划，不仅仅需要设计严谨的交易结构，更关键的在于投资人对具体投资项目是否具有信心、投资的欲望和对风险的控制能力。因此，对项目的包装也是非常重要的环节和因素。在这里风险管理的概念将十分重要。
开发项目的财务规划
地产开发产业的核心是资金的运作。无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足房地产开发的资金需求。但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金成本。
a. 策划、设计资金来源
本项目的资金来源大约有上（图一）若干种：
财务规划工作就是设计、确认和建立上述开发项目的金融工具。根据具体的项目进展情况，在不同阶段使用不同的金融工具，争取利润的最大化是财务规划的核心工作内容。根据不同的资金来源设计不同的财务规划
b. 设计交易结构
财务规划的主要任务是策划、设计项目融资的结构，包括：利益分配原则、法律保障体系、利润与成本控制等等；交易结构的合理性、科学性和可行性标志项目资本运做的成功与否。形成的交易结果是在取得开发项目的资金支持之外，使开发企业获得最大利益。
此文章共有5页 上一页 1 2 3 4 5 下一页
文章来源：中国项目管理资源网
|
Leadge.com首页 > 知识库 
