房地产项目开发程序通常分为投资决策、前期、建设和租售四个阶段。由于房地产项目开发的周期长、所处环境复杂多变，房地产开发的四个阶段都存在大量的不确定性、风险性和机动性。开发商通过分析环境情况，确定各阶段风险因素，把握关键风险因素，，权衡不确定成分，做出科学合理的决策行为，把风险因素带来的损失逐步缩小到最小化。风险因素贯穿于房地产开发的始终，根据房地产项目开发的四个阶段，我们对房地产开发主要风险进行阶段性识别，以作为科学决策和行为的依据，这样有助于开发商在众多的风险因素面前，根据阶段特性，分清主次，将风险管理的主要精力，集中在关键风险因素上，可以起到事半功倍的效果。我们通过专家调查分析，在3.2节的风险分类的基础上，将各阶段主要风险分析列出，见表3-9至3-12。我们将此方法简称为房地产项目四阶段风险识别法。
3.3.1决策阶段
房地产项目开发决策是指房地产开发商通过对国家、地区或地方的政治、经济、金融和社会变化、发展趋势的研究，综合考虑市场的供给、需求、价格、收益水平和趋势，对拟建房地产开发项目的必要性和可行性进行全面的综合技术经济分析，对不同方案进行比较、评判并做出决策的过程。房地产项目开发决策阶段是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，其风险主要来源于政策风险、投资时机、物业位置、物业类型、投资方式选择不当等。其中，政策风险，属于上文风险分类的政治风险，在我国当前是很重要的风险因素，它的影响是全局性的，具体表现为土地使用政策、产业政策和住房制度改革政策的风险等。项目投资地点与类型的选择、投资方式等风险因素也受政策风险的影响。不同政策规定，相关制度的变化势必影响开发商投资时机、投资方式等，甚至对政策的趋势把握不准都会造成可行性研究的失误。其次，该时期的地价与城市规划也将影响项目的决策，不能够很好研究其变化情况及趋势，将造成风险。该阶段项目开发主要风险识别见图3—9。
3.3.2前期阶段
该阶段的工作重点是：房地产项目的立项审批；取得土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；委托规划、建筑设计并报审通过；确定工程量清单及投资概预算：办理规划和施工许可证；落实施工现场的“七通一平”及相关建设条件；安排短期、中期和长期信贷，即筹资；采用合适的招标、发包方式及合同形式，选择承包商并签订工程承包合同；办理有关工程保险事宜。房地产项目开发前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融等方面，不确定的风险因素众多，其重要性仅次于投资决策阶段，区域发展形势及地价情况将严重影响该时期的置地决策。该时期的主要风险有：置地风险、工程招标风险、合同管理风险和融资风险，见图3—10。
3.3.3建设阶段
房地产项目开发建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，这个阶段的主要风险是在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的技术风险和内部决策与管理风险。该阶段是技术性工作主要集中的阶段，施工过程中技术风险主要由建筑设计与计算失误、建筑生产力因素短缺、施工事故及信息传递不畅引起的风险；该时期是决定工期的重要阶段，时间管理和沟通管理有效性显得尤为重要，其主要风险见图3—11。这个阶段的风险人为因素很强，属于可以加以控制的风险，要求管理者加强管理，使风险带来的损失降低到最小。
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文章来源：中国项目管理资源网
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