招标、拍卖和挂牌博弈的结果是开发商共同陷入 “囚徒困境”，这是开发商所不愿看到的。事实上，开发商间的博弈只进行一期而共同陷入“囚徒困境”的实例在现实生活中并不少见。但如果同样的博弈反复进行多次，结果大不相同。
由于土地市场具有以下特点：首先，土地的不可移动性使得土地市场是一个地区性市场；其次，由于进入土地市场的政策壁垒和资本必要量壁垒较高，特定区域的开发商数量有限，竞争不充分，容易形成垄断，所以，参与土地竞拍的开发商之间并不陌生。这无疑为他们之间的“合作”创造了有利条件。
考虑某地区只有两个开发商，他们参与土地竞拍的博弈次数是 次。当双方的博弈进行到最后一次(第 次重复)时，由于一方使用“合作”战略只是为了换取另一方在稍后阶段也使用“合作”战略，而现在博弈已进行到最后阶段，以后双方不再有接触的机会，所以第 阶段的纳什均衡与单期博弈一样是(不合作，不合作)。现在再考虑 阶段：虽然博弈还将继续，但理性的双方都知道下一阶段对方必然要选择 “不合作”，第 次的战略选择对双方以后的行为和支付无任何影响，因此，双方此时的处境与单期博弈中的一样，还都将选择“不合作”，以此逻辑推出的结果是令人吃惊的：该有限重复博弈唯一的子博弈完美均衡依然是双方在每一阶段都选择“不合作”。可见，只要双方是理性的，且博弈是有限次的，仍无法摆脱“囚徒困境”。
但是，如果这两个开发商参与土地竞拍的博弈次数是无限次重复的，此时一方的“不合作”引致的另一方的理性反应必然也是“不合作”的“以牙还牙”策略。当然，这里暗含着双方都知道或都能估计到对方的“以牙还牙”策略。当在某次竞拍博弈中乙方采用了“不合作”战略，并获得了全部支付，则甲方在以后的竞拍中就会“以牙还牙”——一直采用“不合作”战略。由于该博弈是无限重复的，所以乙方最终所导致的累计损失必然会超过“不合作”时所获得的短期利益，因而，“不合作”是不理性的。这时，双方的最优战略都是“合作”，“合作”成为该博弈的纳什均衡。
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文章来源：中国项目管理资源网
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