房地产项目博弈方
2008-8-12 11:17:26 作者：网友 |
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房地产项目的开发涉及多个方面，如土地、资金、建筑、消费者等。一个项目是否盈利，和成本、售价、销售率有很大关系。建筑成本的形成和资金的获取分别是开发商与建筑商、银行相互博弈的结果，售价和开发商与竞争对手、开发商与经纪公司、开发商与消费者等博弈有关。通过竞争导向制定价格离不开开发商之间的竞争博弈，同样，需求导向定价更需要开发商与消费者间的博弈分析作为指导。资金是否充足、及时，融资成本高低取决于开发商与银行之间的博弈因而，房地产项目商品价格、成本是博弈结果的一种表现形式，对项目的风险有直接的影响。
正是如此，把握房地产项目博弈的规则、博弈的参与者、参与者的目的、决策及行为方式在房地产项目决策中至关重要。房地产项目参与者包括房地产开发(投资)商、置业投资者、房地产消费者、承包商、各种经纪公司、房地产专业人员、政府等。由于他们在市场中所处的地位和扮演的角色、参与目的不同，其博弈的行动方式、博弈目标内涵和博弈的策略也各不相同。以下对房地产项目中，四个主要的博弈方进行了分析。
(1)银行
银行贷款是房地产项目开发的主要资金来源，主要体现在它向房地产企业、房地产项目建筑承包商和房地产项目商品消费者按揭提供贷款。银行的贷款政策和监管房地产项目资金使用情况，对房地产项目的开发起着非常重要的作用。贷款利率的调整也直接影响着房地产项目的开发成本。银行和房地产企业的博弈直接影响着房地产项目资金链的供应，是房地产项目的风险源之一。
(2)房地产开发商
房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化。
在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位，如拥有详实的开发成本信息、房地产质量信息。此外，现阶段房地产商还处于垄断或半垄断地位。其一，提供的产品具有唯一性和不可移动性。其二，开发商是某一宗房地产产品的唯一提供者，房地产需求者只能从开发商手中获取房地产产品，供给渠道单一，这决定了开发商控制着定价权，需求者讨价还价余地不大。其三，产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。房地产开发处于产品垄断地位。其四，现阶段的房地产市场并未形成均衡市场，市场有利于开发商，开发商左右着房地产市场供给状况，可以人为的造成房地产供给紧缺的假象，迷惑购买者。
要实现货币增值，保证利润最大化，在开发前期，开发商必定重视房地产需求群体的反应，并不断根据需求者反应修正开发定位，消费者的消费偏好、消费心理及承受能力，都影响到开发商投资决策。因为产品一旦形成，就很难修正，其中的缺陷随时都将成为消费者谈判的筹码。而良好的居住环境、合理的房型布局等因素便成为开发商要价筹码。
(3)房地产经纪公司
在房地产博弈中，房地产经纪公司是独立于消费者、开发商以外的，是对房地产市场运作非常关键的机构。通过进行市场调研、信息整理分析，对消费者行为、消费心理、政策、房地产市场走势等进行分析预测，向房地产市场博弈者提供决策信息和依据，承接房地产项目前期策划、后期销售等代理业务。因此经纪公司的判断和建议、运作、行为对博弈结果起着重要的影响作用，在很大程度上也决定着房地产成交价格。目前，各类房地产经纪机构众多，对房地产市场有着不可忽视的影响。
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文章来源：中国项目管理资源网
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